こんにちは。サラリーマンをしているMDです。 2022年２⽉、７⽉、８⽉に引き続き、2023年１⽉にも物件購⼊に成功したので今回もレポートを書かせて頂きました。2020年９⽉に１棟目を購⼊してから２年４ヶ⽉、９棟目でOnevestarに到達致しました。
今回購⼊できた９棟目は、ドミナント戦略を進めているエリアの端に⽴地しています。スペックは築16年のRC、積算1.35億円に対して価格は1.13億円と約120%の大幅積算超過。
某信⾦様の⾦利1.8%で耐⽤年数内の融資期間30年にてフルローンを組んだ場合、８%空室時の１億円あたりCFは240万円の物件でした。
いつもの如く、これは是が非でも欲しいと思いましたが、２⽉、７⽉、８⽉に３棟合計約３億円の物件を購⼊しているため、さすがにハイペース過ぎるとの自⼰認識もあって⼀瞬躊躇しました。
が、ちょうどＢ信⾦様から「年末までに数字を作りたいので追加で借りて頂けませんか︖」と電話がかかって来ていたこともあり、フルローンが付いて自⼰資⾦は初期費⽤の８%だけであれば、年明け早々にやってくる２棟の不動産取得税と春の固都税８棟分を⽀払ってもキャッシュは回る⾒込みが⽴ったので購⼊を決断しました。
B信⾦からのお申し出もあり、これは⾏けるだろうと10⽉中旬に融資特約を付けて売買契約を巻いてから融資付けを進めたのですが、融資特約が切れる11⽉30⽇までには残念ながらどこの⾦融機関様からも本承認を得られませんでした。特約期⽇までに融資を付けられなかった・・・これは私にとってこれは初の事態でした。
売主様からは毎⽇電話を頂き「融資本当に頼むね」と毎回おっしゃって下さっていたこともあり、ここで「すみません、融資がつけられませんでした・・・」とはとても⾔えない状況であったため、「あと１ヶ⽉下さい︕何とかします︕」と売主様に直談判してOKをもらい、融資特約の⽇を１ヶ⽉後にずらして頂きました。
とは⾔え、A信⾦様は今期３棟も購⼊しているからNGと本部で否決され、追加でお⾦を借りて欲しいとお申し出のあったB信⾦様も本部から頭⾦10％との回答、C銀⾏様は⽀店の段階でNG、D信⾦様は営業エリアの問題で控えたいのと回答。
残るはE信組様のみと⾔う状況となり、これは非常にまずい・・・とさすがに焦りも感じました。
もう望みはE信組様しかないため、ご担当者様と密に協議をし、追加で様々な財務的資料を徹夜で作り込んでは即提出を繰り返したことで、12⽉中旬に何とか初取引となるこのE信組様からフルローン（融資期間30年、⾦利2.5%）で本承認を頂くことが出来ました。
取得税と固都税を考えると、今回１割の頭⾦を出すことは現実的ではなく、さりとてフルローン融資の可能性はこの信組様１つしか無い。既に融資特約期⽇を１度延⻑して頂いているのに承認は下りず、時間は⼀⽇、また⼀⽇と過ぎてタイムリミットが迫ってくる。
この辺は⽂章に記してもなかなか上⼿く表現できない、⼼理的圧迫感を感じる⽇々だったので、ある意味貴重な経験を積めたと思っています。
本承認後も、決済３営業⽇前に「連帯債務者の押印拒否で抵当権解除が出来ない」と抵当銀⾏に⾔われたり、売主様サイドから売買契約無効を主張されたり、こうなったら裁判突⼊も辞さずと弁護士先生と腹を括ったり、と様々なことがありましたが、何とか無事に決済を迎えることが出来ました。
今回１棟追加購⼊したことで、所有物件は９棟＋競売で現⾦購⼊した区分所有４部屋で、合計151部屋、満室時家賃年収は１億６万円と、遂に家賃年収１億円の大台を超えました。
この２年４か⽉の間に購⼊した全９棟の合計⾦額は8.22億円、平均利回り12.2%、計算してみたところ売り出し時の積算価格合計は10.7億円なので、大幅な積算超過物件ばかりを購⼊してきたことが改めて分かります。
頭⾦を出した物件、フルローンの物件、オーバーローンの物件と様々ですが、融資総額は8.5億円なのでトータルで2,800万円の融資額超過と⾔う結果でした。
返済⽐率は43.0%、会の計算式で算出した満室時の年間CFは、2,993万円になりました（現⾦買いした区分所有からのCFも含みます）。
これまで購⼊した物件の中には⼊居率40%の物件もあり、毎回平均すると1/4は空室だったのですが、とにもかくにも⾦融機関様から「買い過ぎです」と毎回指摘される逆風の中、連続融資を引いて物件を追加購⼊してゆくためには、非の打ち所がない完璧な運営実績が必要であったため、購⼊した物件は必ず満室を達成してから次の物件購⼊を⾦融機関様に打診することを絶対のマイルールとしてやってきました。
融資審査時には、所有物件に１部屋の空室も無い状態をひたすら貫き続けている事業経営者としての気合い、そして平均築年数27年の地⽅RC物件で直近１年の⼊居率99.6%と⾔う超⾼稼働率で回し続けている賃貸経営の実績が、今のご時世でも２年４か⽉で全所有物件をフルオープンにした正⾯突破の正攻法にて、フルローンとオーバーローンを連続獲得してワンべスターを達成出来た最大の要因であろうと思っています。
さすがに自⼰資⾦が枯渇気味なので、しばらく買うのはお休みしてキャッシュを貯めつつ、次は現在年間売上8,000万円ペースまで成⻑しているリフォーム業と塗装業の事業拡大に⼼血を注ぎたく思っております。
新たにご夫婦のクロス屋さん２名を社員として、自社で雇⽤することも決めました。この事業も年間売上１億円まで育て上げ、不動産賃貸業＋リフォーム＆塗装業の合計で実質的ツーベスタ―を達成することが2023年の目標です。
まだ会社員としての勤務も継続しており、トリプルワークであるがゆえに休みはGW、盆、正⽉の年３回で、あとは⼟⽇もひたすら働く生活を続けておりますが、あと⼲⽀が⼀周回ったら年⾦受給者の年齢になってしまうため、もう残された時間はそれほど⻑くはありません。
⾔語化するのは非常に難しいのですが、ここへ来て何かビジネスの勘所の様なものを掴みかけている感覚がある今だからこそ、きっちりそれを掴みきるまでアクセルを緩めずに全⼒で突き進みたく思っています。
今回のレポートは私にとってOnevestarを達成した特別な回であり、またいつもの通り備忘録でもあるため、最後に個人的な感想を記すことを何卒お許し下さい。
この２年４ヵ⽉、物件は⾒つかるのか、⾦融機関の開拓は出来るのか、融資は付くのか、当然のことながら何⼀つ確証の無い中で、自分にプレッシャーをかけ続けて⽂字通り狂ったようにひたすら大量⾏動を継続してきました（妻から⾒ると本当に狂人であっただろうと思います）。
SMBCも、スルガも、りそなも、消費税還付も使えない。数年前であれば自分も使えたであろう⾼く舞い上がるための複数の翼を活⽤できない事を⼼底嘆き、なぜ自分もあと数年早くスタートしなかったのかと、当初は厳しい状況に苛⽴ったこともありました。
しかし逆に⾔えば、自分には昔は使えた複数の翼が無い＝ライバルにも同様に無い＝地元密着で地銀・信⾦・信組からの信頼を得て、フルローン・オーバーローンで融資を付けることが出来たら「地⽅ではライバルよりも確実に⼀歩前に出られるこの状況は、むしろ好機なのだ」と、自分が置かれている状況の捉え⽅を変えました。
山ほど悔しい思いをし、数々の超絶⾯倒臭いことにも直⾯してきましたが、筋目と礼節を重んじ、熱意と実績を武器に、極めてベタな⾏動を⽇々積み重ねることで、かすかに開いた突破口をこじ開け続けてここまで進んできました。
今回家賃年収１億円越えの「Onevestar」を達成出来たことで、自分が投下した労⼒以上の対価を得てそのすべてが報われたと思っています。
私が⼀度も⽌まることなく⾛り続けることが出来たのは、師匠である佐藤トレーナーの的を得た熱いご指導、ひたすら仕事をしまくる私の無茶な生活を受け⼊れてくれている妻の懐の深さ、そして何があっても守り抜きたい愛する娘の笑顔があったからに他なりません。
ひねくれ者の私が「この人は凄い」と、素直に教えを請いたい気持ちにさせて下さった師匠の佐藤トレーナーと、愛する家族に改めて⼼より感謝する次第です。
大台を突破したことで、ようやく胸を張って不動産賃貸業を営んでいると⾔えるスタートラインに⽴てたと思っています。
まだスタートラインに⽴っただけなので、本当の勝負はこれからです。引き続きツーベスタ―を目指して全⼒を賭します。
関東＆東海地⽅ 会社員 MDさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
MDさん、念願のワンベスター達成おめでとうございます︕︕︕
SMBC全盛時代に簡単に規模拡大してきた投資家よりも、地場⾦融機関中⼼でのワンベスター達成は非常に価値あるもので、今後、エリア戦略で無双状態となれます。
逆境も、好機と捉え、常に前に進み続ける、滾るほどの強烈な反骨精神に感服いたします。
私がMDさんを担当させていただいた当初は、（今となってはまったく信じられませんが）勤め人の範囲での投資スタイルを全うすると考えていらっしゃいましたが、現在は新たに事業も始められ、賃貸業の専業化も視野に⼊ってきました。
MDさんは大変能⼒が⾼い⽅なので、事業家としての大成功を確信しております。今後とも、ご自⾝の事業と賃貸業と両輪で頑張ってください︕︕
佐藤 彰洋
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