⼊会から１年目。今回は２・３棟目の、２棟⼀括購⼊になります。
１棟目は１年前、ポータルサイトでたまたま⾒つけた九州のRC物件で、当時開業したばかりの仲介Sにお願いしました。そことは今も良い関係を築いています。
今回の物件は、前回のポータルサイトとは別で⾒つけたものですが、この間にもう１棟RC物件をB不動産のサイトで⾒つけていました。
専任媒介の割に相当放置されており、資料請求も１⽇置いて来るぐらいのやる気の無さでしたが、とりあえず買付証明書を出しました。
その後、仲介をS経由でできないか訊いてみたところ、売主と連絡が取れて⼀般媒介でもいいということで、仲介S経由でも買付証明書を出してしまいました。
当然B不動産からは「どういうことですか︖」という話になり、破談になったという苦い思い出がありました。
会の基準を軽く超える物件だったため、悔しい思いをしましたが、探している物件のスペックを伝えて、私も仲介Sも共に栄えることを目標にして、物件検索もお願いするようになりました。
そんな中、またB不動産のHPで、今回の物件と出会いました。
⽊造かつ、ぱっと⾒の利回りは16.3％、耐⽤年数を考えれば⼤したことない物件でしたが、「別途太陽光収⼊あり」と微妙な書き⽅の⼀⽂を⾒つけました。
前回の反省を⽣かし、B不動産で購⼊する旨を仲介S伝えて資料請求しました。しかしやはりB不動産。レントロールも誤記が多かったですが、⼀つ⼀つ確認したところ、耐⽤年数内での融資だと会の基準を満たすことがわかりました。
ここで、改めて仲介Sに「今回は穏便にB不動産で購⼊します」と伝えたところ、仲介Sがオーナーをご存知とのことでコンタクトを取り、たまたま会えたので話を聞くと「B不動産では売りたくない」とオーナーが⾔っていることが判明しました。
その理由は「B不動産はとにかく仕事をしない」ということで「仲介S経由なら売ります」ということでした。
B不動産には資料請求だけしていただけなので、適当に断りをいれて仲介Sで改めてレントロールや謄本などの資料をいただき、すぐに事業計画書を作成し、翌⽇には銀⾏に持ち込みました。
支店を通過して本部承認待ちをすること２週間、さすがに遅いので進捗を確認すると「来週の⾦曜には回答します」とのこと。もうすぐ承認かと思った⽊曜⽇、まさかの東京の業者が現⾦決済の買主を⾒つけてきたということでした。
しかも4800万円、B不動産のサイトと同じく4500万円で買付を出していたため、全く刃が⽴たない状況でした。
銀⾏からは正式ではないが、⼀応承認は下りているという微妙な回答の中「売主さん、やはり現⾦の⽅で決められるようです」と仲介Sもがっかりの状況でした。
利回り20％のスーパー物件。ここで諦めるわけにはいかないと思いつつも、300万円の買い上がりではCFが合わないため、縁が無かったと思わざるを得ませんでした。
しかしその⽇の夜は眠れず、悶々としていたところ妙案が思いつきました。「仲介⼿数料を買主負担、売買代⾦は4600万、これで買えなければ諦めよう」。（仲介⼿数料は分割払いでいけるかもと根拠の無い⾃信もあり）翌⽇仲介Sに連絡しました。
「わかりました、伝えてみましょう」と⾔ってくださり、オーナーに伝えたところあっさりOKで拍⼦抜け。実は現⾦で購⼊すると伝えられてから、購⼊予定の法⼈と連絡がつかないということで不信感があったようでした。
こちらとしても、もう融資も出ることが決まっており、購⼊の意志が固かったこともあり、すんなりOKとなったようです。
また、仲介⼿数料については「CBCさんの分だけで良いですしちょっと安くしておきます、元々仲介⼿数料はそこまで重視していないので、その代わり必ず管理は当社でお願いします」と⼼強い回答でした。
翌年の税⾦が重くなるので、仲介⼿数料はそんな要らないという仲介S側の事情とも合致したようです。とはいえ仲介Sにしてみれば売主の仲介⼿数料は取れなかったわけですから、「仲介Sと共に栄える」という絆が⼒を発揮したと感じた瞬間でした。
今回物件購⼊ができた要因を私なりにまとめました。
１．ポータルサイトは毎⽇⾒る
私は⾃宅の県の他、九州地⽅全域を⾎眼になって探していましたので、感覚が研ぎ澄まされている感覚はありました。RCがダメなら鉄骨や⽊造でも検討できないかなど、会の基準を念頭に幅広く探していく根性が⼤事かと思います。
２．土壇場の打開策
諦めたら終わりなので、あと⼀歩であれば打開策を検討して打診してみるというのは有効だと思いました。ただ、そこまでは全⼒投球であと⼀歩、というときでないと有効ではないかもしれません。
３．強⼒なスプレッドシート
私は⾃分の年齢など⾃動計算できるよう、関数の⼊ったスプレッドシートを⽤意し、物件情報を⼊⼒するだけでCFの試算や債務償還年数まで⾃動で⼀発で出るシートを独⾃に作成しています。
物件情報と登記簿さえあれば、会社でコソコソ１時間程度編集して印刷して昼休みには持ち込めるというスピード感で動きました。どの銀⾏も「これ相当時間かかってますよね」「なかなかここまで作り込む⼈はいない」と⾔われますが、１時間で⼤体作れてしまいます。
これからもこのシートは強⼒なツールになってくれるものと思います。
４．事業計画書のブラッシュアップ
⾃分も、銀⾏担当者も、仲介業者も早く動けるツールとして、事業計画書を常にブラッシュアップしています。これには１棟目を運⽤している経験や、買えなかった幻の２棟目の悔しさも活かしています。
もちろん潤沢な⾃⼰資⾦が真っ先に⽤意されるべきですが、持たざる者として⼈事を尽くすことを念頭に動いて来ました。
今後の目標は、敢えてワンベスターを急ぐことなく、着実に会の基準を満たす物件を着実に購⼊していくことです。私は幸い年齢は若い⽅なので、⾃⼰資⾦を増やしつつ40歳頃にはワンベスターを目指せればと考えています。
とはいえ今回の物件は⽊造で、会の基準ではないので、RC物件を購⼊すべく毎⽇の検索を続けたいと思います。
ちなみに、本業の給与が⼤して良くないので、本業はそこそこに不動産に注⼒しようと思うようにもなりました（笑）
これから物件を購⼊される⽅へ。元々私も１棟アパートなんて全く縁がないと思っていた側の⼈間です。不動産なんてそんなに儲からないはずだ、区分マンションくらいでないと⾃分で管理できる訳がないと決め込んでいました。
ただ、当会に⼊会していた知⼈がどんどん物件を購⼊し、CFを増やしているのを⾒て、⾃分でもできるかもしれないと思うようになりました。
全くの初⼼者で⼊会すると何が何だかわからないと思いますが、それでもマニュアルとグルコン音声を聴き終わった頃には、１棟買えるだけの下地はできていると思います。
私はアルティメットサポートを受けてはいないものの、⽇々のグループコンサルや、マニュアル、過去のグルコンの音声が非常に役⽴っています。
もちろん融資が不動産投資の肝ではあるものの,
- 満室にするにはどうすればいいのか
- 建物が無くなるリスクをどのように回避するのか
- 管理会社とのお付き合いはどうすればいいのか
- 川上の優良物件を紹介してもらうにはどう動くべきか
といった、リスクを低減させる先⼈たちの⽣きたノウハウを参考にできるのは、群雄割拠の不動産投資では近道になるはずです。これらを踏まえて、不動産は安く仕⼊れられれば運営できることが実感できると思います。
サラリーマンはご存知の通り、⽉の給与なんてたかが知れていますので、不動産の驚異的なCFを知ると病みつきになると思います（笑）
九州地⽅ 会社員 CBCさん
■担当トレーナー︓杉山のコメント
CBCさん物件購⼊おめでとうございます。普段の努⼒の積み重ねが結実した感じですね。
会のツールの活⽤に留まらず、ご⾃⾝でスプレッドシートの作成や事業計画書のブラッシュアップをされてご⾃⾝で考え、創意工夫された結果が出た感じですね。
目標とされている、ワンベスターに向けて頑張って下さい。また、本業以外のＣＦの良さも更に実感してください。
おめでとうございました︕
杉山 嘉信
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