2021年８⽉に⼊会。今回は２棟⼀括で購⼊した８・９棟目の購⼊になります。
融資が出る銀⾏があったので、前回の決済から短期間で⾃⼰資⾦が無いものの、購⼊するための⾏動をずっと続けていました。
私は低属性なので、銀⾏が「融資したい」と⾔うなら、買う⾏動を⽌めるのは機会損失だと思っています。なので、物件を銀⾏に当てる事は継続して⾏っていました。 そんな中、運よく物件を紹介いただくことができました。
銀⾏融資が出そうなスペックでしたので、とりあえず銀⾏に打診をしました。
〇課題１：銀⾏融資がフルローンまで伸びないかもしれない
＜状況＞
今回の物件は、非線引き区域で、銀⾏の融資基準ではフルローンは厳しい状況だと考えていました。
＜対応内容＞
銀⾏の⽀店⻑を味⽅に付けました。この物件の１つ前から、⽀店⻑とは「ぜひ物件を買いましょう︕」という事で⼀緒に物件⾒学に⾏ったことがありました。
今回の物件も、⽀店⻑のスケジュールと合わせて物件⾒学に⾏きました。銀⾏視点で⾔うと、前回の物件⾒学よりも倍の⾦額で、銀⾏の成果も倍になります。
実は、その１つ前の物件は融資が出るのが遅くなり、買えなかった案件がありました。そこで私は「⽀店⻑、前回はグリップできなくてすみません。今回は倍の⾦額です。前回買えなくてよかったかもしれません。今回はこれを買います」という事で、この物件を全⼒でグリップしに⾏きました。
そして⽀店⻑にも、満室経営の事業計画書などを出して、⽀店⻑の裁量で通常では厳しいですが、フルローンまで持っていってもらいました。今回もライバルがいましたが、本部審査が早く出て物件がグリップできました。
〇⽀店⻑とのエピソードの補⾜
＜１＞
私はこの物件の直前に２案件の決済をしており、急激な借り⼊れが必要である事も⽀店⻑に話したうえで、資料の提出をしました。
私は嘘を付けないタイプなので、正直にすべて話しています。このような私でも、⽀店⻑から「この物件を頑張ろう」と⾔ってもらえました。
＜２＞
⽀店⻑からは、「直近の決算書の現⾦が⾜りないが⼤丈夫か︖」と本部審査で指摘を受けたと⾔われました。しかし「決済できる諸費用があります」と⾔って、私のその⼀⾔で信じてもらえました。今までの信頼関係でどうにか乗り切る事ができました。
〇課題２：会の基準を若⼲満たしていなかった
＜状況＞
当初は、この会の基準を満たしていました。ただ固定資産税評価証明書が出てくると、RCで２棟のこともあり、思った以上に固定資産税が高く、それを考慮すると会の基準を若⼲割ってしまいました。
＜対応内容＞
トレーナーと相談し、⾃分⾃身でリスクを洗い出しました。⾃分の最終目標は何なのか︖考え、その結果購⼊すると決めました。
〇課題３：⾃⼰資⾦が⾜りない
＜状況＞
フルローンが出ましたが、諸費用を出す⾃⼰資⾦がありませんでした。このままだと銀⾏の⽀店⻑への信頼が下がり、もう融資をしてもらえなくなります。
＜対応内容＞
取引のある銀⾏の担当者相談した結果、前回購⼊で助けていただいた信用組合から、700万円ほど融資を通してくれました。このお⾦がなかったら、今回の物件は買えませんでした。
〇課題４：⾃主管理なので、融資が決まった後や、売買契約後から買主に不利な情報が後から出てきた
＜状況＞
仲介会社の⽅が経験が浅く、物件の情報をすべて把握することができなかったため、決済の直前まで多くの課題がでてきました。
- 外国人が半分以上
- 全世帯保証会社に⼊っていない
- 全世帯⼊居者の火災保険が⼊っていない
- 多くの部屋で賃貸借契約書と実際の⼊⾦が違う
- 外部駐⾞場を借りている
- 配管や電線が他の敷地を通っている
- ゴミ捨て場のルールが特殊
- 全部屋の引落⼝座の登録
＜対応内容＞
仲介会社の⽅が経験が浅いので、⾃分が主体的に動く必要がありました。仲介会社の人には⾃分から次のアクションや確認依頼内容などを指示をしました。
売買契約にいろいろ課題が出てきたので、決済までに覚書の提案をしました。覚書を複数個作り契約をして、いろいろ話を詰めていきました。
このような状況ですが、対応できる管理会社様を探して、管理会社様と信頼関係を作り、どうにか購⼊後にスムーズに対応できるように動きました。
⾃主管理でしたので、売主、管理会社、売買仲介、買主の私で、物件の引継ぎの打合せなども⾏い物件の洗い出しを⾏いました。決済前から、オーナーの切替の連絡を配布する事や、決済後に起こる課題などもリスト化して、管理会社と共有して対策を⽴てました。
特に、⾃主管理から管理会社なので、⼝座の引落の⼿続きや保証会社の加⼊の⼿続きも全部の部屋を１つ１つ対応しなければなりません。さらに日本語が話せない外国人もいました。（管理会社の人は外国語が話せません）
今考えると、仲介会社様に丸投げで動いていていたら、後⼿後⼿に回ってしまい本当に⼤変だったと思います。決済後でも多少の瑕疵が出てきましたが、私の対応できるレベルなので、それは飲み込むようにしました。
私はあまり、強く⾔うのが得意ではありませんが、決済当日に最終的な修正後のレントロールの覚書の内容が間違ったので、強く⾔ってやり直しをお願いをしました。
最初は仲介さんから「これは修正レベルではない」と⾔われたので、私は「決済はするが、仲介⼿数料は払いません。担当者が修正の対応がいやなら、上司と話をさせてください」と⾔ったことを思い出します。
仲介業者の⾔う事は、ある程度までなら聞くことができても、レントロールの部分だけは重要なので、そこは譲らないという強い気持ちをもって対応しました。もちろん、小さな事は飲み込みました。（売主の司法書士費用の⼀部を負担をしましたが）
交渉の結果、売主の外部駐⾞場の駐⾞場に置いていた⾞を今回の購⼊物件の敷地内にもっていってもらえたことで、私の収⽀が上がるというメリットがありました。
駐⾞場が少なかったため、外部駐⾞場も売主と交渉して、少し安く借り上げができました。決済後では間延びしてしまうので、今後のリスクを⾒据えて売買契約時にいろいろ交渉をして決済までにまとめました。
今回の物件購⼊を振り返って
〇ポイント１
⾃⼰資⾦、銀⾏、物件と、３点が100％の準備が整ってから購⼊の⾏動をしなかった点です。もし、これが100％になってから⾏動していたら、数年後の⾏動になります。
私のような低属性が、すべてそろってから動いていたら、時間やチャレンジする回数が減ります。銀⾏の⽀店⻑という融資の軸があり、それを補うように物件がついていき、最後に⾃⼰資⾦をどうにかリカバリーしました。
買うためにどのような事ができるのか︖買うためには、どうすればいいのか︖最悪のリスクは許容できるのか︖といろいろ考えて、買う事が出来ました。
〇ポイント２
他人の責任と考えず、⾃分事と考えて主体的に考えて⾏動した点です。今回は仲介会社様の経験が浅く、さらに⾃主管理からの引継ぎと⾔う事でした。なので、今までよりも物件の課題が多く出ました。
他人の責任と考えず、⾃分事と考えて主体的に考えて⾏動しました。なので、どうにか引き受けてくださる管理会社様を⾒つけて、決済後に賃貸経営をスタートできるまでに持っていけました。
〇担当の畠野トレーナーへ
畠野トレーナーからは、シミュレーションの時に、しっかりランニングコストの指摘、リスクなどを客観的にご指摘いただきました。私が買う事しか目に⼊っていなかったので助かりました。
ランニングコストの指摘を受けて追加調査したところ、会の基準を若⼲下回っていましたが、畠野トレーナーの厳しい⼀⾔があったので、気を引き締めてこの物件と向き合う事が出来ました。
逆にこのおかげで、物件と真剣に向き合い、いろいろ課題を⾒つけて早めに対処できたと思っています。
またちょうどこの時期は、家庭の問題がいろいろあって、この相談を畠野トレーナーにしていました。
不動産だけではなく、私の人⽣をトータルでサポートいただいている畠野トレーナーには感謝しかありません。ありがとうございました。私は当会に⼊っていなければ、物件が買えていませんでした。
今回の物件で、家賃年収6700万円、税引前CF1340万円になりました。会社員を辞めるほぼ目標の家賃収⼊になりました。これからは、不動産・会社員・家族・⾃分のやりたい事などを考えて、そのためには何が必要なのかを考えてみようと思います。
連続での物件購⼊が続き、⾃⼰資⾦が少ないので、１年は⾃⼰資⾦を貯めながら人⽣を⾒つめなおしたいと思っております。
〇これから物件を購⼊される⽅へ
銀⾏融資も厳しく、物件価格も高い状況です。⼤変だとは思いますが、頭だけではなく、⾏動をして経験値を積むことで不安が解消されると思います。
⾃⼰資⾦、銀⾏、物件と３つがそろう事はまずありません。少しでも買うための⾏動をする事が、購⼊への近道になると思います。
また、担当トレーナーがいるので、あまりにも間違っている⾏動でしたら、修正してくれると思います。会のトレーナーとコミュニケーションを取って⾏動を続けていけば、必ず成功を勝ち取れると考えています。
関⻄地⽅ 会社員 きいさん
■担当トレーナー：畠野のコメント
きいさん、８、９棟目の購⼊おめでとうございます。
⾃分のゴールから逆算してやるべきことを明確にし、覚悟を決めたことが今回の購⼊につながりましたね。
目標の家賃年収に到達した価値のある購⼊となりましたね。
今後は、人⽣全体においてきいさんが⼤切にしたいことをぜひ⼤切にしていきましょう︕応援しています。
畠野 翔
ご案内
