⼊会から５年目、今回は３棟目の購⼊になります。
⼊会１年目は買えず２年目で初購⼊。３年目はアルティメットに⼊り２棟目を購⼊。今回５年目で３棟目の購⼊となります。２棟目以降の課題は、⾃⼰資⾦の拡充と銀⾏開拓でした。
私は九州地⽅の離島に住んでおり、私の地域に⽀店があって且つターゲットエリアである九州の⾦融機関はたった１⾏。１・２棟目はその⾦融機関の融資によるものでした。しかし、２棟目以降、その⽀店の⼈事異動で⼀気に融資条件が厳しくなりました。
何度も何度も物件を持ち込みましたが、極端に⾼い⾃⼰資⾦や短い融資期間を告げられ、融資につながりませんでした。⼀⽅、他の⾦融機関からは、私の居住地がエリア外であることを理由に、融資を断られ続けてきました。
昨年は、私が⼦供の受験サポートをしていたこともあり、物件開拓のスピードを緩め１・２棟目の⼊居率を⾼めていきました。同時に九州に根ざした実績作りや法⼈の決算書に専念しました。
具体的に⾏ったことは、
- 法⼈の住所を九州に移して、この地域に根ざした法⼈・活動実績をアピール
- 賃貸経営の実績を、決算書と合わせて図やグラフ、写真などで 分かりやすくまとめる
- ２棟目に関して、満室まで管理会社と⼆⼈三脚で⾏った施策を まとめた実績資料を作成
（２棟目は、当時築２７年・購⼊時１５室中９室が空室という、いわゆる再⽣物件です。半年で満室を実現、利回り15%の物件となりましたので、法⼈の決算書は時間が経つに連れ非常に良い数字になっています。）
という３点です。
⾃⼰資⾦もようやく貯まってきたため、今夏から精⼒的に九州の銀⾏開拓を始めました。
毎回分厚い資料を何セットも持って⾶⾏機で⾶び、多くの⾦融機関を回りました。
２年前にはほとんどの⾦融機関が⾒向きもしてくれなかったのですが、今回は決算書の内容が良いことや、九州に⾜を付けて事業を⾏う姿勢を評価していただき、前向きな解答を得られることが増えました。
そんな中、とある平日の午前中、ポータルサイトからの通知で、九州南部の物件情報を知りました。築22年、6,000万のRC物件で利回りは9.9%、満室でした。
すぐにスマホで詳細資料を請求して、昼休みに会社近くでカーシェアを借り⾞内で物件周辺の不動産業者に電話してヒアリングを⾏いました。
ヒアリング結果も悪くなかったため、午後⼀で仲介会社に電話で相談をしました。その際、数百万の指値をした買付がすでに１件⼊っているということで迷いましたが、夕⽅には満額買付のメールをお送りして、⼀番手を取ることができました。
その後、電話でアポが取れた⾦融機関４⾏の担当者と⾯談しました。１⾏は居住地が理由で断られましたが、３⾏からは具体的な条件を提⽰していただきました。
そのうち２⾏は、私の居住地に縁のない初取引となる⾦融機関でしたが、いずれも担当者が乗り気で、私が本物件の現地確認をしている時に、調査に来た担当者とばったり現地で会ったりということもありました。
銀⾏の本部審査は２⾏で進めていただき、最終的には２⾏ともほとんど同じ条件でした。
融資年数は47年から引いていただきましたが、融資額は約92%、１割弱の⾃⼰資⾦が必要でした。そのため、仲介さんにご相談して、売主さんに指値交渉をお願いしたところ、売主さんも値下げに応じていただき、最終的な利回りは10.2%となりました。
融資条件を出していただいた２⾏のうち、お断りした１⾏には「次は必ず御⾏だけに持ち込みます︕」とご説明して、丁寧にお断りしました。
私の居住地に⽀店のない⾦融機関とのやりとりだったため、売買契約、⾦消契約、決済のほか、ちょっとしたことでも往復航空券代が⾶んでいってしまい、さすがに時間と費用がかかりました。
しかし、地縁のないエリアの⾦融機関から初融資を得ることができ、個⼈的には重い扉を開けることができたかなと感じています。
これまでの活動の中で、⼀つのターニングポイントとなる物件取得でした。これを機に、今後も九州地⽅で運営実績を重ね、新たな⾦融機関の開拓をしていきたいと考えています。
担当の篠原トレーナーには、２棟目以降、なかなか物件が取得できなかった時に⻑期的な戦略を⼀緒に考えていただいたり、多くのアドバイスをいただきました。その結果が、今回の物件取得に繋がりました。
本物件取得においても、重要な段階において、素早く的確なアドバイスや、⾃身が気付かなかったポイント、⾼い視座に⽴った考え⽅をいただくことができ、今後につながる深い学びを得ることができました。
また、九州エリアに詳しい畠野トレーナーから、貴重な情報やアドバイスをいただくことができたのも非常に有益でした。
このように、迅速で多角的な贅沢なアドバイスをいただきながら、⾦融機関や仲介会社との交渉を進めることができたのも、アルティメット会員のメリットだと改めて感じます。ありがとうございました︕
九州地⽅ 会社員 Yoshiさん
■担当トレーナー：しのはらのコメント
Yoshiさん、アルティメット開始から３棟目購⼊おめでとうございます︕︕︕
結果２棟目購⼊当初、最初は断られていた銀⾏が開いた形になりました。
諸処問題を乗り越え、地域⾦融機関に事業や⼈物像を認められ、私も本当にうれしいです︕
不動産は地道な努⼒をできる⼈が最後は笑います。
今回の結果は、Yoshiさんが地道な試⾏錯誤をした努⼒の賜です。
お断りをした銀⾏もさらに使える状態ですから、今後も楽しみですね︕頑張って⾏きましょう︕
■担当トレーナー：畠野のコメント
しのはら たけひろ
yoshiさん、3棟目購⼊おめでとうございます︕
地域⾦融機関に実績がしっかりと認められての購⼊、本当に素晴らしいですね。
今回の物件は私も現地に⾒に⾏きましたので、親近感があります。
地⽅の物件をしっかりと満室にして、さらに運営実績をつくっていきたいですね。今後の展開が楽しみです。
畠野 翔
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