2021年８⽉に⼊会（⼊会から約２年半）、今回は10棟目の購⼊になります。
前回の物件は、2023年９⽉に購⼊しました。不動産の目標を達成した事と、⾃⼰資⾦が枯渇したので、⼀休みしていたところでしたが、不動産業者様から「売主さんからグリップはしていないが、売りの話がある」と話をいただきました。
しかし、購⼊にあたり、５つの課題がありました。
実際の状況と、私が⾏った対応を順に記します。
１．業者様の物件グリップ
＜状況＞
不動産業者複数が、売主へアプローチしていて、私の紹介をしてくれた不動産業者が、売主から物件の売りを任せてもらえるのか︖という課題がありました。
＜対応＞
業者様がグリップしやすいように、その日に買付けを出して、「必ず買う」という意思を出しました。
この業者様とは、以前に他の業者が⼊ってきて物件が買えなかった経緯があり、「今回は売りを任せてもらえるように⼀緒に頑張ろう︕」と話していたのです。
その結果、売主さんとしては、「この業者は買う意思の⾼い買主を⾒つけて、すぐに買付となった」ため、売主から業者への信頼が上がりました。
２．銀⾏開拓
＜状況＞
関⻄在住ですが、不動産取引した事がある銀⾏が関⻄にはありませんでした。つまり、買付けを出したものの融資先がありません。
私は転勤族で、転勤前の愛知県で融資を引いていましたので、関⻄に転勤してからは銀⾏が⾒つからず購⼊出来ていませんでした。
＜対応＞
近隣銀⾏に電話で銀⾏開拓、話を聞いていただける信⾦を⾒つけました。しかし、私の転勤族という属性に対して指摘を受けたり、副業証明などの指摘もありました。法⼈の実態調査などがあり、かなり厳しい目で⾒られました。
何とかここで諦めず、銀⾏への融資セット、資料の敏速な対応で信頼を得て、⽀店⻑に話を持ち上げて、この⽀店で取り組むことになりました。
３．管理会社からの横やり
＜状況＞
売主と管理会社が話した際、管理会社が「物件を買う、⼀週間で銀⾏融資を付けてくる」と売主に伝えたようだ、という話を聞き、プレッシャーを掛けられました。
＜対応＞
この情報をもらい、私の業者様と話をして、売買契約を結ぶ動きに出ました。さらに物件価格の１割で⼿付⾦を⽀払うことにしました。
よりスピードを求められたので、売主が売買契約をした日に、⼿付⾦を先⾏して振り込みグリップに動きました（少しでも時間を短縮するため）。その結果、管理会社の融資本部承認が出る前に、私は銀⾏から本部承認をもらうことができました。
４．⾃⼰資⾦の確保
＜状況＞
2023年に物件を３物件取得しているので、毎⽉数百万円の不動産取得税の⽀払いが届いていました。３件目の物件の不動産取得税が払えない状況・・・
更に、⼿付⾦は払えたものの、決済までの仲介⼿数料や登記費⽤が無い。何でこのタイミングに取得税が来るのか・・︖
＜対応＞
近隣の銀⾏に運転資⾦のお願いで電話をかけ、⾯談をしました。しかし「不動産賃貸業の運転資⾦はしていない」「サラリーマンなので取引できない」など、かなり厳しい目で⾒られてしまいました。 そのため、
- 株を売却
- 定期預⾦の解約
- ガス会社や他業者様の予定案件（設備費⽤等）を、数か⽉先送り
- 不動産取得税の⽀払いを先送り（取得税の遅滞利⼦を⽀払う）
などで、なんとか資⾦繰りを⾏いました。 無事に決済は終わりましたが、数か⽉間資⾦繰りは気を抜けない状況です。毎週キャッシュの流れを把握をして切り抜ける予定です。
今回、本部承認の条件で「サラリーマンを辞めないと２回目の融資は厳しい」と言われました。私の場合転勤族なので、特にこのような条件がついたと思っています。
これに対しては「サラリーマンを辞めたら融資をしてもらえる可能性がある」と捉え、他の銀⾏を開拓しながら、今後も動いていきたいと思います。今回融資を通してくれた融資担当者には本当に感謝しています。
５．スピード
＜状況＞
- 不動産業者が売主をグリップ
- 私⾃身が業者さんから信頼された上で、情報を⼀番にもらえるようにする
- 業者さんがグリップしたら、私がすぐ買えるように動き、 銀⾏の本部承認をとる
という流れを、物件情報が出てからスピード勝負で⾏う必要があります。
＜対応＞
物件の話が来たら
- その場で買うと即答、その日のうちに買付けを提出
- 翌日朝⼀で銀⾏開拓、融資が出る銀⾏を探して買えそうなことを報告
- 銀⾏員に最短でアポを取り、⾃⼰紹介と物件の説明
- その週末に、⽀店⻑に許可をもらい、本部に上げる事を決定
- 翌週には、稟議書の作製、口座作成、事務所の実態確認して、 週末に本部に稟議書を提出
- 本部稟議前に売買契約を締結（⼿付⾦を１割⼊れて解除できないように動く）
- その次の週末には本部承認を獲得
その結果、電話で銀⾏開拓してから約３週間で本部まで持っていくことが出来ました。
まとめ
今回の物件購⼊を振り返ると、「即断・即決・即⾏動」が成功要因のひとつだと思います。
現在複数棟所有しているので、物件の詳細を知らなくても、築年数と利回りを聞いただけで買う事を決めました（もちろんその後に、仲介店のヒアリングや、詳細シュミレーションをしています）。
１棟目だったら、このような「即断・即決・即⾏動」は出来ていなかったと思います。
さらに、⾃分の中でも、この物件購⼊を優先順位１位に上げて、また周りの方にもそう動いていただけるよう⼼がけていました。業者様、銀⾏員の⽴場に⽴って、それぞれが動きやすいように働きかけたつもりです。
今後の目標ですが、今回の購⼊で売上7000万円・税引き前CF1400になりました。サラリーマンを辞めるために⾃⼰資⾦の回復をしながら、⼈⽣の⾒直しをしたいです。
また、不動産に⾛り続けているので、⾃分と家族の⼈⽣と向き合いたいです。家族にも負担をかけているので、家族サービスも⼼掛けたいです。
これから物件を購⼊される方々へ。完璧な状態で、物件を買える確率は低いかもしれません。
私⾃身、詳細調査や⾃⼰資⾦を後回しにしてでも、購⼊するために物件グリップのスピードと⾏動を優先順位を上げました。⾏動しながら、買うためにどうすれば良いのか︖と考えて⾃分の弱点の点をカバーしていきました。
満点の物件や、満点の⾃分の状態で買う事は難しいとは思います。私⾃身は、満点で購⼊した経験はありません。
しかし、この会には相談できる頼れるトレーナーがいます。トレーナーと良い関係を構築して、物件購⼊の不安を克服したら、⼀歩ずつ物件購⼊に近づいていきます。⼀緒に頑張っていきましょう︕
関⻄地方 会社員 きいさん
■担当トレーナー：畠野のコメント
きいさん、10棟目の購⼊おめでとうございます。
即断即決即⾏動が、短期間での連続購⼊につながっていますね。 素晴らしい成果です。
家賃年収7000万円となり、すでに目標に到達しているので、 今後はぜひ、ご⾃身や家族のやりたいことを実現していきましょう︕ 応援しています。
畠野 翔
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