当会への⼊会から２年半が経ち、今回は３棟目の購⼊です。
３棟目は、出会ってから決済完了まで、何度も何度も壁にぶち当たってはそれを乗り越え、実に半年以上かかって完結した苦労の物語になりました。
本物件は、地元の北信越地⽅にあるRC物件で、不動産仲介さんからのメルマガ経由で知りました。
CFも⼗分だったためすぐに買付を⼊れ、並⾏してお付き合いのある銀⾏に融資の相談をしました。銀⾏もすぐに⽀店内承認を得るべく動いてくれたのですが、ここで最初の壁にぶつかります。
その銀⾏は１棟目と２棟目の融資をしてくれた銀⾏で、「⽀店レベルでは融資したいが、さすがに１年少々で３棟連続で融資というのはスピードが早すぎる」「もう少し間を空けてほしい」と本部から難色を示されたとのことで、お断りされてしまいました。
また、その他の県内の⾦融機関も軒並み融資NGで一旦頓挫しました。
次に、隣の県の懇意にしていた銀⾏に相談したところ、意外にも⽀店レベルですぐに承認は降りたのですが、本部承認の際に審査部から難色を示されてしまいました。理由は、その⽀店が物件所在県の隣の県にあったため、隣の県の⽀店から融資するのはNGとの話でした。
どうにか良い⽅法がないか⽀店⻑と相談したところ、物件所在県の⽀店の⽀店⻑を紹介してくれることになりました。融資依頼のタイミングを⾒計らって２ヶ⽉ほど間を置いてから、再度新しい⽀店で融資を検討してもらうことになりました。
これが２つ目の壁でしたが、⽀店⻑同⼠でスムーズな引き継ぎをしてくれたこともあり、⽀店内承認はすぐに降り、ちょうどタイミング良く審査部の担当もこの間に異動していたこともあり、トントン拍⼦に本部承認を得ました。
しかし、銀⾏融資と並⾏して進めていた売買契約でも、３つ目の⼤きな壁にぶつかりました。仲介さん曰く、売主さんは今年いっぱい課税業者扱いのため、今物件を売ると消費税を⽀払わなければならないという事実が、税理⼠さんとの相談で発覚したとのこと…
「売却は非課税業者になる来年まで待ってほしい（この話の時点で10⽉上旬）、そうでなければこの話は無しにする」との話でした。仕⽅なく銀⾏とも相談し、「では来年１⽉に決済しましょう」という話で決着しました。
ところがところが︕売買契約の締結⼿続きを進めていた⽮先に、今度は銀⾏担当者から電話があり、今回の物件について他の投資家から融資相談がその⽀店にあったというではないですか・・・︕︖
なにそれ︖︕と思い、急いで仲介さんに連絡すると、仲介さんも「そんな話は聞いていない、すぐに確認します︕」との返事でした。
事の成り⾏きをまとめると、売主さんは今年物件を売ると消費税を払わなければならないが、もし今の価格に10%以上上乗せした価格でも買ってくれる投資家がいれば売ってしまいたいと考えた、とのことでした。
売主さんがそんな⾃由奔放だったのと、不動産仲介さんのグリップがめちゃめちゃ甘かったのは⼤誤算で、これが４つ目の壁でした。
すったもんだありましたが、最終的に売主さんを説得し、無事に売買契約を結ぶことができました。
その後も、売主さんが⻑期旅⾏で連絡が取れなくなったり、価格交渉を急に渋り出したり、約束していた共⽤設備の修理を渋ったりと、最後まで売主さんに振り回される展開が続くのですが、詳細は割愛したいと思います。
ここでの学びは、最後まで気を抜かずに、全てを不動産仲介さん任せにしたり聞いたことを鵜呑みにせず、⼗分なコミュニケーションをとって慎重に物事を進めることの⼤切さです。
また、今回は３棟目の購⼊だったため、物件購⼊の一通りの流れを経験・理解していたことが⼤いに役⽴ちました。
今回の物件は売主さんが⾃主管理していた部分が多く、それを管理会社に引き継ぐ際にも何をどのように引き継がなければいけないかなど、過去の経験から仲介さんや管理会社さんと交渉することができました。
たくさんの苦労と４つの⼤きな壁を突破することができたのは、当会で今まで学んだ経験や知識で鍛えていただいたおかげです。また、何度も諦めかけた時に相談に乗っていただいた杉山トレーナーには本当に感謝しています。
今後は引き続き地元地域での物件購⼊を進めたいですが、できれば再生物件にもチャレンジしてみたいと考えています。
ちょうど先⽇開催された再生物件⾒学会やセミナーに参加しまして、再生物件に対する思いも強まってきましたので、良い物件・機会に巡り会えたら迷わず挑戦してみたいと思います︕
関東地⽅ ⾦融関係 ミナミさん
■担当トレーナー：杉山のコメント
ミナミさん、３棟目購⼊おめでとうございます︕︕︕
本当にドラマのあった物件でしたね。購⼊の直前まで、想定外がありましたが、都度相談を頂いて、うまく壁を乗り越えられましたね。
ミナミさんの素晴らしい所は、状況を的確に整理され、ご⾃身の考えももたれた上で相談して頂ける所かと思います。また、あきらめずに努⼒する所もいいですね。
これからも、良きパートナーとして伴⾛させて頂きますので、次に向けて頑張りましょう︕
杉山 嘉信
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