⼊会から１年２ヶ⽉、今回は２棟目の購⼊になります。
昨年９⽉に１棟目を購⼊後、しばらく落ち着くかなと思っていましたが、少しするとまたすぐに物件が欲しくなり、色々と動いておりました。
途中、１億あたりCF300万越えのスーパー物件に出会うも、融資でスピード負けして逃してしまうなど悔しい思いをすることもありました。
そんな中、今年の１⽉末にとある仲介業者様から連絡をいただき、今回の物件をご紹介いただきました。こちらの仲介業者様とは昨年７⽉にご挨拶に伺ったきり、すっかり連絡が途絶えてしまっていました。
ただ昨年お会いした際に、これまで出会った不動産業者様の中で、最も誠実で投資家目線で会話していただける印象があり、いつかこの方とお取引したいと思っておりました。そこで昨年末に年賀状を送り、⾃分の近況や想いを⼿書きでお伝えしました。
後から聞いた話ですが、私のことを覚えてくださっており、その年賀状に⼤変感激していただけたようで、今回の物件紹介に際し「ふっと頭に浮かんだ」と私に優先的に連絡をしてくださったようです。
本物件のスペックは、築25年の１棟RCで、価格が28,000万、利回りが11.42%という内容です。３億近い物件価格に圧倒されつつも、その⽴地と⾼い収益性を考えると間違いはないだろうと判断しました。
最初にいただいたお電話で「買います」と即断即決でお伝えし、その日中に買付書提出と銀⾏への融資打診連絡まで進めたことで、物件をグリップすることができました。
今回、融資は未取引の地銀２⾏に打診しました。１⾏は⾦額が⼤き過ぎると速攻でNGとなりましたが、もう１⾏がなんと「是が非でもこの案件を当⾏で進めたい」とかなり前のめりの姿勢で、フルローン・期間22年・変動⾦利1.1%と回答をいただき、⼀気に可能性が⾒えてきました。
実は諸経費に必要な⾃⼰資⾦も不⾜していたのですが、⼤変ありがたいことに両親・義両親からそれぞれ支援をいただけることになり、こちらの問題もクリアできました。
さぁ⼀気に契約・決済だ︕といきたいところだったのですが、その道中でいくつか予想外の出来事が発覚しました。
予想外① 物件価格に対する抗議
契約に向けて最終調整という段階で、売主の会社を監視下に置いている銀⾏から物件価格について抗議を受けてしまい、話がまとまらない可能性が出てしまいました。
話を聞くと、「物件価格が、売主の決算書上での建物・土地の簿価を下回っており、簿価割れしてまで売るのはいかがなものか」という意⾒が挙がったようです。
そこで、具体的にその差額がいくらなのか聞いてみると500万とのことでした。仲介業者様は買い上がりせずに済むように戦ってくれていたのですが、500万買い上がったとしても十分基準を満たしていました。
「話がまとめやすくなるなら買い上がりでもOKですよ」とお伝えしていたところ、うまく話をとりまとめていただき、28,500万で契約に進められることになりました。
買い上がりについて銀⾏にも相談したところ、500万融資⾦額を上乗せしてもらうことができ、当初と変わらずフルローンで進めることができました。
予想外② 固定⾦利の提案
地銀からは、もともと変動⾦利1.1%で本部への事前審査を通していただいたのですが、ちょうどゼロ⾦利政策解除のタイミングにも重なり、本部から固定⾦利で進めた方がよいのではとコメントがあったと担当者から伝えられました。
そして固定⾦利の場合は1.4〜1.5%になるとのことでした。これに対し、銀⾏の担当者とその上席の方と面談をセットし、どのように稟議をあげるか作戦会議を⾏いました。
担当者の⽴場として、変動と固定はどちらが稟議を通しやすいか、事業として⾦利の変化が収益にどのような影響を与えるか、今後の⾦利動向や考えられるリスクなどについて１時間半ほどの議論をしました。
最終的には銀⾏側から「５年固定1.3%でいきましょう。これで通します︕」と言っていただけました。最終的にこの内容で本審査も通していただき、無事融資承認となりました。
予想外③ 土地１筆が農地
売買対象の土地１筆に地目が「畑」となっているものがあり、農地のためこのままでは売買による所有者移転ができないことがわかりました。私も事前に登記簿は確認していたのですが、不勉強のためこの点を⾒逃しておりました。
３⽉末の決済を目指している中、３⽉２週目にこの事実が発覚しました。司法書⼠の先⽣からは、非農地証明を取るのに２週間、地目変更登記に１週間の計３週間程度かかる可能性があると伺い、これは決済タイミングが⼤幅に遅れる可能性があるなと思っていました。
しかし、なんと売主がすでに非農地証明を取得していたことが分かり、すぐに変更登記に動いてくださったことで、１週間ほどで登記を完了させることができました。
今回は売主の協⼒もあり何とかなりましたが、次回以降は必ず土地の地目は確認しておこうと肝に銘じました。
これらの予想外事項がありましたが、対応可能な範囲に対して⾃分のリスク許容度を考えて適切に判断していけたことで、無事乗り越えられたと考えております。
また予想外は悪いことばかりでもありませんでした。実は、携帯基地局収⼊・⾃動販売機収⼊が物件資料に記載されておらず、想定よりも100万ほど売上が増えることがわかりました。これはラッキーでした。
決済当日も悪天候のため⾶⾏機が⾶ばないリスクが出てしまい、急遽前日から新幹線移動に切り替えて徹夜で移動するなど最後まで気が抜けない状況でしたが、なんとか無事に決済を終えることができました。
全てが終わった時の達成感はひとしおでした。決済後に仲介業者様と⼀緒に食べたイタリアンも最⾼でした。
これで計２棟63⼾となり満室家賃年収約3,800万、シミュレーション上で満室CF約1,000万、空室率８%CF約750万となります。実際のCFで1,000万を実現できるように管理会社と協⼒しながら運営を頑張っていきたいと思います。
もともと５年でCF1,000万を目指すと計画していたのですが、今回の購⼊で⼀気に期間を短縮できそうです。
今回のきっかけになった年賀状。実は畠野トレーナーとの電話相談で伺った「現地ヒアリング後、対応してくれた業者様にハガキでお礼を送る」という⾏動を応用したものでした。
また、銀⾏へのアピール方法について畠野トレーナーからのアドバイスをいただいた結果、今回のフルローンにつながりました。
そして、各セミナーでお会いした会員さんに本案件の話をした際、「⼤丈夫、絶対に買える︕頑張れ︕」と多くの励ましの言葉を頂けたこともとても励みになりました。
会の皆さんにも⼼から感謝いたします。みなさん、やりましたよ︕︕
今後は
１年以内に家賃年収5,000万を突破して半ベスターになること
第⼀ステージから第二ステージの移り変わりに向けてマインドチェンジし新しい視点で不動産投資に向き合うこと
を目標に頑張っていきたいと思います。
改めて、⾃分の先を⾏く方の成功体験を聞ける環境はありがたいなと思います。これからも会のノウハウを信じ、会員の皆さんと⼀緒に理想に向かって頑張っていきたいです。
■担当トレーナー︓畠野のコメント
まっきーさん、２棟目の購⼊おめでとうございます︕
今回の購⼊は⼤きな意味を持ちますね。２棟目で、満室収⼊でほぼCF１０００万円なので、本当に素晴らしい成果だと思います。
まっきーさんは、⾃分で考え、決断し、実⾏するサイクルをまわしておられるので、着実に成果につながっているのだと感じます。工夫、改善が素晴らしいです。今後も着実に進んでいきましょう︕
畠野 翔
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