⼊会から７年目、今回は３・４棟目の購⼊になります（４棟目は２棟⼀括）。
前回購⼊したのが２０２０年９⽉で３年９か⽉ぶりに購⼊しました。今回も備忘録として書かせていただきました。
２棟になってからは気持ちにも余裕が出てきました（資⾦的には初めのころはなかったですが・・・）。さらに、Ａ県の物件を購⼊して１０か⽉後に近くに、某企業がくることが決まり、どうなるんだろうという気持ちになりました。
しばらくはお⾦がなかったので、１年ほどは購⼊というより運営と税⾦の⽀払いに追われていましたが、2021年の７⽉から物件購⼊に向けて再開しました。
ここから時系列で振り返ります。
2021年９⽉
B県の物件で利回りもよく規模も⼤きくとても好きな物件でした。地元の地⽅銀⾏さんに出したのですが、３週間くらいたって連絡をいただき厳しいとのことでした。
このころはＡ県がバブルで家賃を１万円上げても３、４日で決まるくらい需要が強い状況でして、次の物件もいいのがあれば買えればいいかなというくらいの感じでした。
2022年の初めに、Ｂ県の物件の仲介業者さんから、
「抵当権をつけている銀⾏さんから今ならフルローンに近い状況で買えそうです」と連絡がありました。「抵当権を他に取られたくないので、内々で買主候補がいれば⾃⼰資⾦も少なくいけそうです」とご提案をいただきました。早速私も「はい、ぜひお願いします︕」とお伝えし、銀⾏さんの⽀店⻑様とお話しました。
⽀店⻑様とお話すると、私の物件に第２抵当権をつけさせてくれたらフルローン以上でも貸せそうですとのことでした。気持ちが⼤変揺らぎ悩んだ結果、物件⾃体は直接⾒ていましたが、まだヒアリングをしていなかったので、現地に⾏ってヒアリングをしました。
そうしますと、地元では有名な物件でいろいろと複雑な理由があり、難しい物件であるとわかりました。ヒアリングの重要さに改めて気づき、⾒送ることにしました。
それからはＡ県の物件の管理会社さんから、新築や中古物件の紹介、地元の地銀さんが信用保証会社と組んで３億までの融資ならほぼオーバーローンなどの重要情報をいただき挑戦しましたが、私の⼒不⾜でどれも買えませんでした。
はっきりとは覚えていませんが焦りなどもあまりなかった気もします。（本業が忙しかったのもありますが・・・）
2022年10⽉
Ｃ県の物件で２棟⼀括の物件でした。現地まで⾏くとかなり⽥舎でしたし、⼊居率も悪かったですが妙な⾃信がありました。
Ｃ県内の銀⾏はどれもだめで、私の担当者さんにも連絡しましたが結局ダメでした。
2022年10⽉
Ｃ県の⼤型物件がダメだった後、すぐに別の業者さんからご紹介をいただきました。仕事で⾏っている地域で状況もよくわかっていたので欲しいという気持ちは強かったです。
仕事の帰りにいつも物件を⾒ていました。地銀さんに相談しましたが、私の資⾦が少ないため買えませんでした。
2022年11⽉
Ｄ県周辺の物件で利回りがよく規模も⼤きい物件で早速現地に⾏きました。駅からも近く、悪くないと思いました。
信用組合さんとお付き合いをしたいという気持ちから相談をさせていただきました。⾃⼰資⾦を最低１割⼊れてほしいとのことで、そのあとのリフォーム⼯事を考えると厳しいかと思い⾒送りました。
2022年12⽉
Ｄ県の物件で前の物件の近くでもあったので、早速⾒にいきました。サブリースの物件でしたがきれいで⼊居率もよく、仲介業者さんが携帯基地局収⼊を⼊れていない利回りだったので基地局収⼊も利回りに⼊れるとめちゃくちゃよい物件だと思いました。
この物件は何が何でも欲しいという気持ちで、付き合いのある銀⾏さんにすべて出しましたが、そのあと銀⾏さんから連絡があり結局融資は厳しいとのことでした。
2022年12⽉
同時期にＡ県の物件を管理会社さんから紹介していただきました。信用保証会社付融資で今ならオーバーローンでいけるというキャンペーンだったのですが、皆さんが申し込んでパンクしそうになったそうです。
私も申し込みましたが、私の少し前でキャンペーンの額に到達したとのことで⾒送りになりました。
2023年5⽉
Ｄ県の物件で単⾝者向けのきれいな物件ですが、⼥性専用ということで⼊居率がよくない物件でした。きれいで規模も⼤きく、仕事で⾏っていた地域なので⾞で⾒に⾏きました。
周辺の不動産会社さんにヒアリングに⾏くと「AD３くらいで満室になると思います。」と言われ、うまるなら問題ないと考え地銀さんに出しました。
地銀さんも積極的そうな感じで期待していたのですがあとで電話があり、厳しいとのことでした。
2023年10⽉
Ｅ県の物件をサイトでみつけて仲介業者さんに問い合わせをしました。有名⼤家さんの物件で築年数もよく規模も⼤きいのでぜひ買いたいと思いました。
取引先の銀⾏さんはあまりない中、迷ったのですが３年半前に私のミスにより多⼤なるご迷惑をおかけした銀⾏さんにダメもとで連絡をしてみました。（私の伝え⽅が悪く銀⾏さんにご迷惑をおかけしたのでもう出⼊禁⽌になっていると思っていました）
そうしますと当時の担当者さんが異動されており、新しい担当者さんにお話をさせていただきました。
当時の件について何度もお詫びしましたが担当者さんは、「うちは迷惑だなんて思っていないのでまったく気にしないでください。」とあたたかいお言葉をいただき本当にありがたい気持ちでした。
物件ですが担保評価が⾜りず買えませんでした。ただ新しい担当者さんから「いい物件があったらまた持ってきてください」と⼼強いお言葉をいただき本当に希望が湧いてきました。
2023年10⽉
Ｆ県の物件になります。以前某県の物件を紹介いただいた仲介業者さんからご紹介いただきました。
ありがたいことに業者さんのお知り合いの⾦融機関さんと、めちゃくちゃ積極的な⽀店⻑さんをご紹介いただきました。
⽀店⻑さんからはオーバーローンで取り組みたいとおっしゃっていただき、⼀気に希望が湧いてきました。⽀店⻑さんとしては期末に出したいらしく３⽉まで売買契約を待ち、⽀店⻑さんのゴーサインが出て売主様と売買契約をさせていただきました。
ただ審査もめちゃくちゃ早くて１週間で結果が出ました。結論としては厳しいとのことでした。私としてはご縁なのでこれもしょうがないかなという気持ちでした。
2024年3⽉
Ｄ県の物件です。もともと昔から知っている物件で、規模も⼤きく当時は買えませんでしたが、最近価格が下がってきたので⼀度問い合わせをしてみました。
業者さんとお話ししたところ融資付けが厳しいのと他にも１番手の⽅が積極的とのことでした。私としても銀⾏さんから了承をいただかないと進めていけないですし、⼤型物件のため資⾦も考えると厳しいかなと考えておりました。
業者さんと付き合いのある銀⾏さんをご紹介いただきましたがお話ししたところ厳しいとのご回答をいただきました。
2024年3⽉
Ｇ県の物件です。こちらも業者さんからご紹介いただき良い物件だと思いました。Ｅ県の物件をお願いした銀⾏さんに持っていきました。そうしますと次の週にご連絡いただき「いけそうです︕」と言われました。
仕事の休憩中でしたが厳しいといわれると思っていたのであまりに意外で思わず「ありがとうございます︕」と叫んでしまいました。
早速業者さんに契約をしたいと連絡したのですが、「売主様は通常契約に追加条項を⼊れたい」とのことでした。
これを銀⾏さんに伝えますと「その契約ではうちでは進められません」とNGをいただきここまでかと思いました。
ただ業者さんも積極的で「契約しましょう︕取りまとめますから」というように押しの強い⼈で、私としてはたぶん無理だろうということと、銀⾏さんにまたお詫びにいかないといけないという気持ちから契約にいくときは不安な気持ちでした。
現地で売主様とお会いしいろいろとお話しさせていただくと⼤変良い⽅で話も合い、私の状況を伝えると私の条件をのんでいただけることになりました。
⼀瞬予想外で、何が起きているのかわからない状況でした。結局、私の希望の条件で契約させていただき、そのあと本部承認をいただき購⼊させていただきました。
物件を購⼊したあと２か⽉後に売主様とお食事をさせていただきました。今後もお付き合いをしていきたいと思う素晴らしい⽅とご縁をいただき本当にありがたいと思いました。
Ｄ県の物件も、取引のある銀⾏さんの担当者さんが４⽉から代わったので⼀度ご相談に伺いました。そうしますと⼤変優秀な担当者さんですぐに本部承認をとっていただきました。
さすがに購⼊したあとすぐにもう１棟はどうかなと思ったのですが、銀⾏さんが承認していただけるのであれば断る理由もないので進めたいという気持ちになりました。
ただ問題はいくつかありました。
①まずは⾃⼰資⾦をどうするかです。
評価との差額分の資⾦を用意しないといけません。めちゃくちゃ頭を悩ませた結果、なんとか用意ができました。（ここでは詳しくは書けませんが…）
②本部承認が早く出て希望価格もこちらが高いのに契約ができない。
資⾦をクリアして業者さんに契約をお願いしたいと伝えたところ、私は２番手で１番手の⽅の本部承認待ちなので１番手が本部承認NGにならないと厳しいとことでした。
⻘天の霹靂で「えっどういうことですか︖」と聞きますと、私がＧ県の物件を進めているときに、１番手の⽅が先に売主様から売り渡し承諾書をいただいているとのことでした。
１番手の⽅が売り渡し承諾書をもらっているので、あくまで１番手が優先で私は１番手の融資が出なかったときに契約できる︖︖ということで、購⼊希望価格も私のほうが高かったのに業者さんは１番手の⽅に私の価格を教えると言われました。
その価格を聞いて１番手が購⼊の可否を決めるという謎の理屈でした。私は納得がいきませんでした。
融資順だと勝手に思っていたので、売り渡し承諾書の件は初めて知り、本部承認も早いし、価格も１番手より高いのに買えないということが、ここまできて買えないとはなんという試練だという気持ちになりました。
しばらくたったあと業者さんから「１番手の⽅がもうすぐ本部承認が出そうで、来週には決まります。９９．９％決まりそうなのでまた連絡します」というまったく嬉しくない連絡がありました。
⾦曜日でしたが１番手の⽅がこけることをお祈りさせていただきました。
そうしますと、翌週の⽉、火と過ぎ連絡が来てほしくない気持ちでいると、水曜日に連絡があり、「マセマさんが買えるかもしれません︕」とのことでした。
私は寝耳に水でどういうことか聞くと、１番手の⽅が本部に出した共同担保の物件が直前でNGになったとのことでした。１番手の⽅としては、もう⼀度別の物件を共同担保に⼊れるからあと２週間待ってほしいとのことでした。
ここで業者さんと１番手がもめたようですが、私の味⽅になってくれて１番手の⽅と話をつけてもらい契約を結べることになりました。
③融資特約なしの手付５００万での契約
契約できることになったのですが、売主様は融資特約なしをご希望とのことで、こちらも１番手の⽅ほどではないですが価格交渉をさせていただいた手前、本部承認も出ていただので融資特約なしで契約をすることにしました。
怖かったですが、手付解除期限をできるだけ延ばすことで最悪融資が出なくても手付⾦をお渡しすることで解除できるのでそこはこちらもリスクを取ろうと思いました。
あたりまえですが、手付解除後ですと違約⾦が物件価格の２０％などになるのでそれは絶対に避けないといけないためそれに比べるとマシという意味です。
結果、本部承認が出まして、なんとか購⼊することができました。
その他、７⽉に全国ニュースに出るような豪⾬で所有物件の動⼒がとまり、エレベータと水道が⽌まるという６年半で最⼤の危機が訪れました。
水道ポンプはエレベータと同じく動⼒で動くので、⼤⾬でブレーカーが落ち戻らなくなったということでした。
動⼒用のブレーカーは⼤型のため業者さんも持っている⽅が少ないらしく、管理会社さんに片っ端から電話をかけてもらい、ようやく持っている業者さんをみつけていただきました。（夜１０時にご連絡があり、本当に⼼から安⼼しました。それまでは生きた⼼地がしなかったです。）
これらのピンチを乗りこえることができ、経験を積むことでまた成⻑したと思います。保険の⽀払いや税⾦の⽀払いでまだ⼤変ですが、ここを乗り越えると安定軌道になる︖と信じて頑張ります。
今回の購⼊を振り返ると、とにかくあきらめなかったことが成功要因だと思います。
ゴール直前で気を抜いたら負けると、よく受験生の⽅にお伝えしているので⾃分⾃⾝も最後まで気を抜かずに頑張りました。
今は税⾦や保険の⽀払いなどに追われ⼤変ですが、収⼊原資はあるのでそこを乗り越えたら安定軌道になる︖かは分かりませんが、日々コツコツ頑張っています。直近の課題を１個１個確実にクリアしていきたいと思います。
これから物件を購⼊される⽅々へ。⼤変僭越ながらあきらめずにコツコツ続けることだと思います。⼀緒に頑張っていきましょう︕
九州地⽅予備校講師マセマさん
■担当トレーナー︓宮川のコメント
マセマさん物件購⼊&ワンべスター達成おめでとうございます︕久しぶりの購⼊で色々ありましたが、努⼒が実ってよかったですね︕︕
勝因はご本⼈も仰る通り、コツコツと淡々と⾏動を積み重ねていったことだと思います。それでワンべスター達成は素晴らしい成果ですね︕︕︕
これからもご⾃⾝のペースで良いと思いますのでこのままコツコツと次のステージにむけて頑張ってください︕︕︕おめでとうございます(^^)
宮川泰
■才津のコメント
ほんとに買えない期間が⻑かったですね。でも腐らずにしっかりと⾏動していたことが素晴らしい結果につながったと思います。
４棟でワンベスター達成。しかも⾃⼰資⾦もそれほど多くないなかでの⼤型物件ばかりの購⼊。ほんとにすごいと思います。
物件の購⼊のたびに⾃⼰資⾦がなくなり、次の物件購⼊まで数年期間があくなかで継続してあきらめずに続けられたことは、まさにミラクルだと思います。
次の物件まではまた期間があくと思いますが、まだまだ物件購⼊していってください。
本当におめでとうございます。また飲みに⾏きましょうね。
才津康隆
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