⼊会から５年目、今回は８棟目の購⼊になります。
今まで限られたエリアでしか⾏動していなかったので、少し目線を変えて、今まで⾏ったことのないエリアの物件も⾒に⾏ってみようと考えました。⾃分の⾏動に制限をかけずに大胆に動こうとしていたと思います。
昨年、北陸エリアの物件にチャレンジしたところ銀⾏開拓が出来ずに諦めていたのですが、今年に⼊ってもう⼀度チャレンジしようと思い、２⽉に会の基準に合いそうな物件が⾒つかったので現地調査に⾏きました。
仲介さんと現地で会って現地調査を終えた後に、せっかく来たので地元の不動産会社に挨拶してから帰ろうと思い、仲介さんに紹介してもらった地元の不動産会社にあいさつに⾏きました。
タイミング良く社⻑にも会え、⾊々話させてもらっている中で、⽔⾯下物件をいくつか紹介をいただきました。しかし、どれも目線に合うものではなく諦めて帰ろうとしたところ、⼀件だけエリア外なのですが基準に合いそうな物件がありました。それが今回の物件です。
売主さんがこのエリアの出身の方で、以前からお付き合いがあり売却を依頼されたとのことですが、なんと北陸に⾏ったのに中国エリアの物件を紹介され、しかもそれが私の出身地の物件でした。
運命を感じた私は、融資のあてもあったので「絶対にこれ買います︕」と⾔ってグリップをお願いして帰りました。帰りの高速は猛吹雪となりましたが、「こんなことがあるんだ・・」と興奮が⽌まず、思わす⾞の中で「やった〜︕︕」と絶叫していました。
融資についても、昨年融資を受けた地銀Aで絶対いけると確信していたのでノリノリで帰った記憶があります。
翌日、速攻で地銀Aに持ち込みました。感触は良くいけそうな感じだったのですが、前回の担当者が転勤して別の担当者に変わったことも影響したのか、融資期間が極端に短くなってしまいました。
この銀⾏の特徴として、「修繕履歴がきちんと残っていること」か「ハウスメーカー施工物件」だと融資期間が伸びるということがあり、今回の物件はハウスメーカー施工物件だったので「いける」と思っていました。
しかし、なんと本部からハウスメーカー施工でも住宅性能表⽰制度の「劣化対策等級２級」以上でないと「47年から引けない」と⾔われたとのことでした。この場合だと35年から築年数を引く計算になってしまうので全く収⽀が合わなくなってしまいました。
何とか劣化対策等級２級に相当するというエビデンスを施工会社からもらおうと掛け合いましたが、結果は不可でした。
ならば外部鑑定会社に依頼して「劣化対策等級２級程度」と物件評価を出してもらおうかと⾊々当たりましたが、施工当時にそのような評価基準がなかったことから、今から申請しようとすると莫大な労⼒とコストがかかるので現実的ではないとの結果に至りました。
こうなると地銀Aで融資を受けることをあきらめざる負えなくなり、結果諦めることとしました。
この時点でこのエリアで使える銀⾏はゼロとなってしまった為、いちから過去に当たった⾦融機関をしらみつぶしに再度アタックすることにしました。
結果、過去に「住んでないからダメ」と⾔われた地銀Bで融資が受けられることになりました。この時点が７⽉上旬だったので、物件紹介を受けてから既に５か⽉が経過していました。
これで買えると思って喜んでいたところ、もらった物件資料のレントロールに記載誤りがあることが発覚。実際の家賃で引き戻すと、キャッシュフローが会の基準を大幅に下回っていることが分かりました。
これでは買う意味がないと悩んだあげく、畠野トレーナーに「買うのを諦めようと思います」と報告したところ、「土地が広く積算評価も出ているので、積算評価を取るという考え方もありますよ」「銀⾏開拓・エリア開拓という考えもあるのでCFだけでなく総合的に判断してみたらどうですか︖」
とアドバイスを頂きました。
ここは⾃分でもどうしても開拓したいエリアだったこと、新規銀⾏からフルローンで融資が付いたことを思い出し、今回はCFを諦め、⾃分の中でこの物件を買う目的を「エリア開拓」「銀⾏開拓」の⼆点に絞って購⼊することに決めました。
最終的には若⼲の指値も利きましたが、なんと物件紹介を受けてから決済まで半年経過するという結果となりました。
今回の購⼊を振り返ると、畠野トレーナーに今回の物件を買う目的を明確にしてもらったことが⼀番大きかったです。仲介業者の社⻑さんが、これだけ時間がかかっても他の買主を排除して⾃分に物件をグリップしてくれたことにも恩義を感じています。
複数棟買い進めるにあたり、エリアを限定しないで広範囲で⾏動できるようになったり、とにかく⼈との縁を大切にすることを意識するようになったと思います。今後も、とにかく勢いを⽌めずに⾏動し続けます。
これから物件を購⼊される方々へ。どこにチャンスがあるのかわからないので、とにかく⾃分の⾏動に制限を設けず大胆に⾏動してみることをお勧めします。
そして迷ったら担当トレーナーに相談すること。きっと新しい観点が得られると思います。⾃分を信じて⾏動し続けてみてください︕
東海地方会社員Konaさん
■担当トレーナー︓畠野のコメント
Konaさん、８棟目の購⼊おめでとうございます。「⼈との縁を大切にする」というKonaさんの思いが形になった物件ですね。
運命的な出会いを経験できるのも、Konaさんが本気で信じて、⾏動された結果だと思います。
今回の物件の購⼊は、今後の展開を考えるうえでも、大きな⼀歩になりましたね。
ぜひ新しいエリアでも、ご縁を広げていきましょう︕今後の展開が楽しみです。
畠野翔
ご案内
