⼊会から３年目、今回は４・５棟目の購⼊になります。（⼊会前から含めると７・８棟目）
＜４棟目＞
４棟目は１階店舗空きですが他は満室の物件、５棟目は⼊居率60%のプチ再生物件です。
４棟目の物件は今年１⽉に物件情報が出たものの、現⾦買付が⼊り売り⽌めになりました。その後、２⽉に⼊り仲介業者からブレイクしたと連絡があり、３⽉に現地調査に⾏った際に、既存物件の管理会社に⽴ち寄ったら５棟目の物件を紹介して貰えました。
既に取引のある⾦融機関で⽚⽅は取得出来そうだったのですが、良い物件なので両⽅ゲットしたいと思い、どちらの物件もグリップして融資付けを進めました。
２件目の⾦融機関が⾒つからず、どちらを買うか迷って２カ⽉ほど経過したところ、４棟目の物件の売主が痺れを切らして15%程売却価格を下げてきたので、５⽉に正式に買付書を⼊れて売買契約を締結。
仲介業者と２週間に１回程度は連絡を取っていたので、⾃分にだけ値下げの連絡を頂けて、良い条件で売買契約を出来たかと思います。
正式に買付を⼊れてから、仲介業者に銀⾏の融資審査をすると伝えたところ、もう融資審査は承認されていると売主に伝えていると仲介業者からクレームを受けましたが、最終的には上手く調整頂けました。
売主側の１階店舗の残置物撤去、売主が登記識別情報を紛失していた為、少し時間がかかりましたが、８⽉末に決済を完了しました。
＜５棟目＞
５棟目の物件は管理会社から⾃分にだけ紹介して貰えた物件です。
３⽉に紹介を受けてから、⾃分で地元⾦融機関に手当たり次第に融資打診したものの、県外在住、法人も県外ということですべて断られました。
困って管理会社に相談したところ、管理会社の社⻑から地元⾦融機関を紹介頂き、最終的に第一地銀で保証協会付きの融資を受けることが出来ました。
更に、⽐較的空室が多い物件、売主が⾼齢で物件処分を進めている背景もあり、指値も大きく効きました。
最終的に築34年で利回り20%オーバー、固定資産税評価額以下の価格と非常に良い条件で取引出来ました。
管理会社の社⻑と良い関係が築けていたので、物件紹介、融資付け、指値の協⼒等して頂けたと思います。管理会社の社⻑曰く、既に付き合いがあって、空室が多い物件の運営を理解している⽅に取得して頂けて良かったとのことです。
ここ１年でOPM、オーバーローン合宿、再生セミナー、アフターCF1,000万セミナーと会のコンテンツを学んだことで、不動産賃貸業全体に対しての理解がアップグレードされました。
今回の物件取得は、はたなかトレーナーのOPM、篠田トレーナーのオーバーローン合宿で学んだ手法を上手くモデリングしたことで、非常に良い条件での物件取得、融資増額を実現出来ました。
また、５棟目は12部屋空室があるので、再生セミナー、アフターCF1,000万セミナーで学んだことがそのまま生かせるかと思います。引き続き会のコンテンツに参加して、⾃⾝の不動産賃貸経営⼒をアップグレードしていく⽅針です。
今回の購⼊で、満室家賃年収が7,200万円になりました。３棟目で８部屋、５棟目で12部屋空室があるので、年内に満室にすることが直近の目標です。その次の目標は、2025年12⽉末までに家賃収⼊1億円を達成することです。
今回の物件はどちらもフルローンでしたので、次こそはオーバーローンで物件取得したいと思います。引き続き再生物件、エリア戦略に重点を置いて取り組んでいきます。
これから物件を購⼊される⽅々へ。
⼊会前はこんな物件をゲット出来るとは想像もしていませんでした。想像もしていないことが出来ているので、目標として設定していることは必ず達成できると感じています。
出来ると思っていなくても、セミナーに参加して不動産投資家の⼼構え、他の⽅の事例、具体的に必要な⾏動を学び、物件取得に必要な⾏動をしていれば出来るようになってくるものです。
ですので、⼊会前の⽅はまずは⼊会してセミナー参加してみる、物件購⼊できていない人は学んだ⾏動をコツコツやってみると良いと思います。
関東地⽅会社員シンさん
■担当トレーナー︓篠田のコメント
シンさん、４棟目、５棟目の購⼊おめでとうございます︕︕
２棟とも非常に良い物件をうまく購⼊されていますので、会のコンテンツをフル活用した成果が出ましたね。
シンさんだけに紹介される物件情報も増えてきていますので、良いペースで継続できていると思います︕
まずは年内満室を目標に、次の購⼊へ向けて一緒に準備を進めていきましょう︕︕
篠田正博
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