入会から９年目、今回は７棟目の購入になります。
過去、空室率が高い物件は何度か買ったことはありますが、今回はRC築40年で、初のミニ再生物件への取組みとなりました。
私は首都圏出身・在住のため、地方の拠点となる可能性のある物件を探していました。具体的なイメージは、地銀の新規開拓を想定しており、初取引で頭金が求められる可能性も考慮し、やや小さめで会の基準に合うような物件です。
村田さんの再生セミナーを受講していたこともあり、再生系含めて幅広く探している中、不動産会社からのメールで本案件をキャッチしました。
現地確認をしたところ、外装はボロボロ、入居率は72％とさほど悪くなかったものの、１つの法人が外国人派遣労働者のために借りている部屋が複数ありました。
賃料は支払われているものの、今は海外から外国人が来にくくなっていることもあり、実際の入居がないことで、いつ解約されてもおかしくない状況であることが分かりました。
また、１Kの部屋は３点ユニット、駐車場不足ということもあり、ヒアリングで仲介業者複数社回りましたが、ポジティブなことを言う仲介は１社のみ。それ以外はネガティブに聞こえるコメントの業者が多数でした。
上記ヒアリング結果より、満室にする難易度が相当高いことが想定され、見送るつもりでしのはらトレーナーに電話相談したところ、
「でも、この立地でこの利回りはなかなかないですよ。けーいちさんの今の状況であればなんとかなるんじゃないですか？」
と直接的に購入をすすめるわけではなかったものの、言外に「なんでこれ見送るの？」という（と私には聞こえた）コメントをいただきました。
そこで、改めて検討をし直し、取組みすることにしました。
取組みを決めたものの、客付けのイメージがまだピンと来ておらず、保有物件の中では一番小さな物件ですが、過去感じたことのない不安を感じていました。
そこで、再度「購入を前提にどうすれば満室にできるのか」ヒアリングを実施しました。
これにより入居付の解像度が上がり、どんな取り組みをすれば満室にできそうか、１つ目の手がうまくいかなくても、２つ目、３つ目にどんな策が打てそうかを具体的にイメージすることが出来るようになり、安心して購入へ向けて動くことが出来るようになりました。
その後、ようやく融資のめどが立ち、契約を結んだ翌日に、退去可能性があることを想定していた法人の、賃料が高い２室が退去。。
その翌日、管理会社への挨拶を兼ね現地訪問をしたところ、さらなる事件が待っていました。空室のリフォームの相談をするために空部屋に入ったところ、管理会社が「この隣の滞納している部屋が怪しいんですよ」と、ベランダから隣の部屋を覗きます。
私も続いて覗き込んだところ、見たことがない光景が・・隣室のベランダや窓にハエが多数たかっており、異臭がします。。
「あれ、前回見たときはこんなことになっていなかったけど・・」と管理会社のコメント。
これ、もしかするとヤバいのではないかと考え、直ぐに保証会社に部屋に入ってもらうよう管理会社に依頼し、その部屋の状況が判明するまでは、引き渡しは受けられない旨を売買仲介会社に伝えました。
１週間後、警察立ち会いのもと保証会社が部屋に入ったところ悪い予感が当たり・・・事故物件となりました・・
売買契約解除の選択肢も取れましたが、売主がこの物件を早く売りたがっていたのはわかっていたので、さらに安く買えるチャンスと考え、強気に交渉することにしました。
「こんなに空室が増えた事故物件だと、さらに融資が付きにくくなったので、次の購入希望者も見つからないと思うし、見つかるとしても時間がかかると思う。
元々客付けが難しい物件の客付け難易度がさらに上がってしまい、私も不安しかない。ついては、自分としてリスクを勘案したこの金額以上では買わない」
と交渉したところ、結果として希望した金額で購入することが出来ました。
今回の物件は、しのはらトレーナーのアドバイスがなければ見送っていた物件でした。購入を決めた後も不安になることが次々と起こり、そのたびに相談をさせて頂き、その不安を解消しながら進めることが出来ました。
自分の枠を超えた物件を購入し、自身のコンテクストを拡げるには、すでに先を行っているトレーナーの助言が本当に有益だと感じました。
今回、安く物件の購入は出来ましたが、現在は空き７部屋のリフォーム中です。これからが本番ですので、まずは客付けをしっかり行い、再生経験を積み、本当に力のあるプロ投資家に成長していきたいです。
これから物件を購入される方々へ。上に書きましたが、自身のコンテクストを拡げるには、
先に進んでいるトレーナーの助言が本当に有益だと思います。
自分の思考だけでは、自分の枠を超える判断はナカナカ出来ません。特に不動産は大きな金額が動きますので、トレーナーの思考・観点を学びながら取り組むのが、早く、大きく、安全に成長する近道だと思います。
関東地方 会社員 けーいちさん
■担当トレーナー︓しのはらのコメント
けーいちさん、７棟目の決済おめでとうございます！
本件は、低入居率かつ問題も次々発生し、過去一番悩みましたね。
ただ、災いを価格交渉でしっかり転嫁することができ、頑張った結果
再生すればものすごい物件になりそうです。
まずは満室目指し、頑張って行きましょう！
応援しています！！
しのはら たけひろ
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