当会への入会から３年半が経ち、今回は４棟目の購入、そして初めての再生物件への挑戦です。
ちょうど１年前に当会の再生物件見学ツアーと再生物件セミナーに参加しました。経済的自由の第２ステージへステップアップするためには再生物件へのチャレンジが必須と感じ、その後は再生物件熱が急上昇しました。
何よりも、再生物件セミナーで目から鱗の超貴重情報を学べたことと、見学ツアーで再生物件の現場を直に見てリアルな体験談を沢山聞けたことが、自分にとって大きなきっかけとなりました。
しかしながら、言うは易し行うは難し、不動産仲介さん、お世話になっている管理会社さんや銀行さんに再三物件紹介のお願いをするものの、再生物件に出会うことが全くできないまま５ヶ月ほどが経ってしまいました。
そんな時、地元北信越地方で不動産仲介をやっている友人とたまたま会う機会があり、再生物件に取り組みたい話をしたところ、なんとその友人は地元地域活性化のため空き家の仲介やリノベーションを積極的に手掛けていたのです。
なんという奇跡、偶然でしょうか。それから数日後に再生向けの中古RC物件を早速紹介してくれました。
しかししかし、紹介された物件は、再生セミナーでは「難易度高い」に分類され、再生初心者は避けるべきものでした。
具体的には、①全空、②全空期間は10年弱、③築40年、④１K30戸、などいずれも難易度高の条件です。
そのため最初に頭に浮かんだのは「申し訳ないけどお断りしよう」でした。ただ、その後に友人と膝詰めで議論していく中で、これはいけるんじゃなかろうか、と考えるに至りました。
理由は幾つかありました。
まず、なぜ全空の期間がそんなに長かったのか確認したところ、高齢の資産家オーナー夫妻が15年以上前に引っ越しをして、それ以降は空室が出ても入居付をせず、自然に全空になったとのことでした。
その後も特に売ることも考えずにいたところ、ご夫妻の体調不良が続き、いよいよ手放すことを決めて私の友人に物件を預けたのが１年ほど前だったそうです。（その後購入希望者はいたものの融資付かず）
一方で、物件は抜群に良いロケーションにあります。大きなターミナル駅から徒歩圏内、かつ大学や企業が周りに多いのに比べて、単身用RCマンションの供給が少ないことが地元の賃貸仲介のヒアリングで分かりました。
そのような貴重な物件が、上記のような理由で放ったらかされていたのはある意味ラッキーでした。
最後の決め手は友人でした。さすがに初めての再生案件で難易度高い条件の物件に挑戦するのはリスクも高いと尻込みしていましたが、友人は築100年の木造の古い屋敷から、巨大なRC団地まで数多くのリフォーム＆再生を手掛けた実績があり、それが大きなプラスのポイントとなりました。
友人の調査では、当物件は、
①躯体部分は堅牢
②内装は現状の設備を活用できる部分が多い
③電気関係は問題なし
④立地環境で希少性が高く入居需要も高い
と判断、リフォーム費用や想定家賃から満室時利回りは18-19%と見積もることができました。ただし、水道配管や揚水ポンプなどは劣化が見られるため費用をかけての改修が必要、との提言でした。
やると決めたら融資です。すでに２棟の融資を受けているメインの銀行に相談したところ、場所が素晴らしいとのことで前向きな返事があり、現地調査の結果もポジティブな反応でした。
しかし、物件とリフォーム両方でのフルローンは難しいかもしれないとの意見。そこで、再生セミナーで教えていただいた〇〇の話を振ったところ、銀行支店長がとても前向きにとらえてくれ、とんとん拍子に話が進んでフルローンで融資を組んでくれることになりました。
現在（2025年５月上旬）はリフォームも終盤を迎え、入居案内も始まりました。
５月下旬には引き渡しとなり、上手く進めば最初の入居者がその頃には入ってくれるのではと期待しています。その後は年内に７割の入居率、１年以内に満室を目指して入居付けを進めていく予定です。
今回は初挑戦の再生物件でしたが、色々なご縁に恵まれて購入とリフォームを進めることができました。そして、何より大きかったのは、当会の再生セミナーと見学ツアーです。
購入するかどうかの判断基準や、リフォームの際の細かなコスト計算・見積もり、そして問題にぶつかった時など、何度も何度も再生セミナーのテキストとセミナーで学んだ内容のメモを振り返りました。
そして、見学ツアーで見た物件と自分の物件を比較し、ここはリフォームが必要だがここまでやる必要はないな、という肌感覚が持てたことも多いに役立ちました。
物件購入自体は過去の経験から何の問題もなくスムーズに行え、リフォーム・再生に注力することができたことも大きかったと思います。いずれも全て当会での学びやアドバイスをベースに実践しながら経験を積めたおかげだと大変感謝しています。
今後も良い縁があれば、引き続き再生物件にチャレンジしたいと思いますし、地元地域だけでなくもっと幅広い地域に目を向けて事業を拡大していきたいと思います。
そしていつかワンベスターに到達できるよう頑張りたいと思います！
関東地方 会社員 ナンチャンさん
■担当トレーナー：杉山のコメント
ナンチャンさん、再生物件への初チャレンジ、本当におめでとうございます！
「全空・築古」と難易度の高い条件ながら、
再生セミナーや再生物件見学ツアーで得た知識と現場感覚をフルに活かして、
見事に“いける物件”として見極めた判断力と実行力に心から拍手です。
また、銀行交渉でも再生セミナーで学んだ知識を活かしてフルローンを引き出した交渉力、
そして何よりもチャンスを引き寄せるご縁の力が、ナンチャンさんの強みだと感じました。
学びを実践に変え、物件と向き合い、結果につなげるその姿勢は、
これから再生に挑む方々にとって大きな勇気になるはずです。
ワンベスターの実現を目指して、引き続き応援しています！
杉山 嘉信
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