当会に入会して10年目。今回12棟目の購入になります(売却済み含む) 。
家賃収入１億を超えて以降、近頃は木造アパートや都心部区分マンションなど、会のメインコンテンツとは異なる不動産を購入していましたが、久しぶりに地方RCの再生物件を購入できたので、レポートを書きたいと思います。
購入した物件は北関東・地方都市のファミリー物件。ご高齢のビルダーオーナーが終活で売りに出した案件でした。３分の２が空室で、売主も
管理会社もやる気のない、もったいない物件です。
昨秋に物件情報を得て、小ぶりながらその街の人気エリアにあって立地が良く、ちゃんと手を打てば埋まる、相場より割安な物件であると判断。積算も高く出るのでスピード勝負になると考え、やや指値の買付を入れつつ、既存銀行に急ぎでお願いしますと持ち込みました。
空室の多い物件ながら、懇意の支店長も乗り気で、猛スピードで稟議を回してくれて、ほどなく融資本部承認となり一番手を取れました。
仲介会社も自分も、「よかったよかった、いつ契約しましょうか」と折衝を始めましたが、、、その段になって、売主が、「やっぱりその値段では売りたくないなぁ」と言い出したとの話。
どうも他業者の高値横やりが入った様でした。せっかく本部承認までとったのに！と、やるせない思いでしたが、売買は売主あってのことなので仕方なし。銀行に平謝りしつつ断念せざるを得ませんでした。
その後、年は明け春になり、この物件のこともすっかり忘れた頃になって、仲介会社から「案件が復活しました、売主がやっぱり売りたいと言っています。またご検討できませんか？」との連絡。
折しもその後の半年間で、金利上昇の局面変化があり、利上げ後金利では以前の買付価格だと会基準を割ってしまいます。そのため、さらなる価格交渉をしたところ、それでオーケーとの回答。結果、当初売出し価格よりもだいぶ指せた格好となりました。
この物件は当初、複数名が手を挙げていましたが、売却話が復活した際、仲介さんは自分だけに声をかけてくれたそうです。
理由として、「指値ではあるが融資本承認を取っていたこと」と、「やりとり対応がスムーズで丁寧だったから」と言ってくれました。こちらとしてはお世辞でもありがたい話でした。
売りが復活したとはいえ、また売主が翻意しないよう、売買契約は先に締結してもらいました（指値、かつローン特約有り）。物件を固めた上で、本承認を出していただいていた銀行に、今度こそグリップしてあります！と再持ち込み。２週間ほどで、難なく融資再承認となりました。
融資内容は、築28年RCに対して耐用年数内の19年。支店長が頑張ってくれて、１割程度のオーバーローンが出ました。再生物件と言うこともあり、半年の元本据え置きもつきました。
いざ融資がついた後、フルローンなら当会基準を満たすけれども、オーバーだと返済比率も上がり、CF薄くなるよなあ。。。と迷いが出ましたが、会のイベントでトレーナー陣に直に相談させていただき、スッキリ解消したので、ゴーの判断をしました。
本物件は、３分の２が空室なので、再生物件となります。
ただ、部屋の原状回復は中途半端ながらもある程度されており、内装再生には思ったほどお金がかからない。いっぽう外壁は、爆裂しかかっている場所がちらほら有る状態で、かつ従来外観も微妙（真っ黄色）のため、購入を機に全塗装を実施。
３ヶ月で空きを半分埋め、半年で満室！を目標に、各種段取りを整えました。このあたりは、再生セミナーで学んだ内容そのままに実践するだけです。
不動産投資は、時間が味方してくれるので、早く始めるに越したことはないです。重要なのは「高値づかみしない、変な物件を買わない」ことだと思います。そこは会のコンテンツをよく学び、トレーナーとよく相談すればいいだけかと思います。
一定規模ができたあとは、攻めの姿勢／守りの姿勢どちらでも、自分のやりたいように不動産活動が出来ます。自分はコツコツタイプなので、今後もマイペースで、徐々に右肩上がりで買い進めていければいいなと思っています。
関東地方 専業大家 Noriさん
■担当トレーナー：法身のコメント
12棟目の物件購入、おめでとうございます！
今回は正にOnevestarのベテランらしい取り組みでしたね。これまでの実績があるからこそ空室の多い物件でも融資付けを固め（それもスピーディーに）、１番手をゲットし納得のいく金額まで指値を通す。
また、再生案件は当会のノウハウを最も活かせる分野です。今回の再生案件にしっかり取り組み、更に専業大家としてのスキルを磨いて下さい！（再生案件はリターンが大きいだけでなく、総合的な経験が出来るので非常に学びにもなると思います。）
法身 栄治
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