今回購入した物件は、30棟目となる物件で、ドミナント戦略で運営している東海エリア内にある、非常に馴染みのあるエリアでの取得となりました。先日のレポートでの29棟目の決済と、ほぼ同じ３月の決算タイミングでした。
場所はドミナントしている東海エリアです。地域内では人口も安定しており、生活インフラも充実したエリアに位置しています。
構造はRCで、築22年、１K９室のシングル向け物件の小ぶりです。タイル張りで築年数的にもすごく綺麗な物件です。
販売価格は当初5,900万円でしたが、金融機関からの紹介の時点で指値交渉済みで5,400万円で購入することができました。表面利回りも8.8％から9.8％まで改善、さらに空室２室を家賃アップで募集することで9.9％まで引き上げる見込みです。
CFベースでも、１億換算CFで当初204万円、募集家賃ベースでは220万円が見込め、地方物件としては非常に優秀な数字だと感じています。
この物件との出会いは、なんと金融機関の支店長さんから突然の電話で「社長の目線に合いそうな物件があります、興味ありますか？買いませんか？」というお話からスタートしました。
しかも「すでに指値も通っていて融資も大丈夫です」とのことだったため、その場で内容を聞き、物件スペックも非常に良かったため、即答で「お願いします」と返答しました。
さらにその日のうちに支店長から仲介業者さんを繋げて頂き、詳細資料をもらい、その日の夕方には支店長から銀行本部に申請が上がって「私の手は離れました」とのことで、今までの中でも最もスムーズな形でした。
今回は、すでに既存融資のある法人ではなく、別法人での取引を銀行側からお願いされたことも特徴のひとつです。これは金融機関側としても新しい法人との新規取引をしたい意図があり、口座を増やすことで支店の成績につながる、という事情もあったようです。
こちらも私としては特に問題なかったため、快諾して進めることにしました。この法人は１か月前に１棟売却をしていて結果的には入れ替えの形になりました。
今回の融資条件は以下の通りです。
融資金額：4,900万円 １割自己資金
金利：2.5%（変動）
期間：25年
手数料・出資金合わせて１%
積算とほぼ同額という物件だったので支店長判断でスピード決裁に至りました。
やはり長く不動産に関わっていく中で、こうした「声がかかる」ことがあるというのは非常に嬉しい瞬間で、これまでの積み重ねの賜物だと実感しました。
その後売買契約を結んで、銀行にお伺いして金消契約を結んだ後、駅前の百貨店に立ち寄ったところ、以前から欲しかったブランドの時計にも偶然出会い、自分へのご褒美という形で購入。物件も時計もタイミングとご縁のありがたさを感じる出来事となりました。
今回の学びは「物件は自分で探すだけでなく、向こうから来ることもある」ということ、そして「普段の関係性の積み重ねが思わぬチャンスにつながる」ということです。地道に真摯に不動産に向き合ってきた結果として、今回のようなご縁をいただけたのだと思います。
別のエリアでは都心部で昨年から取り組んでいた新築RCも無事に竣工して客付けを頑張っています。宿泊事業の運営事業も新規物件の立ち上げがたくさんあり日々やることが色々あって充実しています。
今後も引き続き、目の前の物件ひとつひとつに丁寧に向き合いながら、エリアに根差した運営を積み重ねていきたいと思います。
関東地方 専業大家 ＤＪさん
■担当トレーナー：しのはらのコメント
DJさん 新規物件の購入おめでとうございます！
レアな時計もゲットされ素晴らしい流れですね！
金融機関からのよい物件のご縁は、日頃からWIN-WINの取引を心がけている、DJさんの行動の賜物です。
今後も活躍を祈念しています！
しのはら たけひろ
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