2019年９月の入会から６年、今回は５棟目の購入となります。
今回購入したのは中部地方の価格8,100万、利回り11.4%、築24年、ファミリー向けRCです。今回の購入で70戸、家賃年収5,000万の半ベスターになりました。
これまで購入した４棟は、全て地元の信金・信組で頭金を入れて買っており、取り組める地域が限られることと、物件を買ってから資金が回復して次の物件に取り組めるようになるまで時間を空けざるを得なかったことが悩みの種でした。
しかし今回は、全く地縁のない地域の信組からオーバーローンで融資を受けることができました。
2024年３月に４棟目を購入してから１年余りの間、資金に全く余裕がなかったので、物件検索の優先度を下げ、アフターCF1,000万の戦略・戦術を身に着けるべく精力的に会のセミナーに参加していました。
その中でぜひとも受けたかったのが篠田トレーナーが主催されているオーバーローン合宿でしたが、運よく５月からの回に参加させていただき、そこで学んだことをフル活用できたことも大きな成功要因でした。
この物件は４月にポータルサイトで一斉配信されてきた中の一つでしたが、売り出し価格である9,000万から１割ほど指値できれば会の基準をクリアする状況でした。
まずは付き合いのある地元の信組に持ち込んだところ、遠方すぎるので取り組めないとの回答がありました。
居住地と物件所在地の両方に支店のある金融機関が他になかったので、ダメ元と思いつつ物件近くの金融機関全てに電話する勢いで電話しまくったところ、意外にも２つの金融機関から「地縁が無くてもいいので検討したい」との反応がありました。
そのうち一方は、本部から地縁必須と言われたと、お断りが入りましたが、もう一方は、物件近くに法人の支店を登記すれば取り組めるとの回答があり、購入に向け一筋の明かりが見えてきました。
ただ、物件自体に人気があり、複数の買い付けが入ったのですが、仲介会社さんが元付けということもあり、売主さんは提示金額より融資特約無しを優先したい意向であることと、融資特約ありで9,000万、融資特約無しで8,000万と7,800万の買付が入っていることを教えていただけました。
このタイミングで「支店登記でOK」と言っていただいた金融機関に相談したところ、「本部に事前相談した結果8,500万までなら融資可能」との回答が貰え、この瞬間、この物件を「絶対に購入する」スイッチが入りました。
こうなると「融資特約無しで8,000万を超える買付を入れる」が、前に進むための必須条件となるのですが、融資承諾も出ていない中で融資特約無しを提示するのが大きなリスクになります。
迷いに迷いましたが、手付金を100万に減額したうえで、この100万は最悪放棄すると腹を決め、融資特約無しで8,100万の買付を入れて一番手を確保し、その後、満額の融資承諾が出て無事購入することができました。
決済当日に初めて売主さんとお会いしたのですが、ご高齢で相続の準備をされていたようで「良い人に買ってもらいたかったのでほっとしている、これで肩の荷が下りた」とおっしゃっていだだけたのがすごく印象的でした。
思い起こせば、これまで買った４棟も全てワンオーナーで、物件を我が子のように思われているのが伝わって来て、これが地方の一棟物件を購入する意義であり、醍醐味なのだと改めて思わされました。
そして、やはり何と言ってもオーバーローンで融資を受けられたのが大きく、またすぐに次の物件を探し始められることに新鮮な驚きを感じています。
これまでは１年１棟ペースで物件を購入してきましたが、オーバーローンという新たな武器を得たことで、さらに購入ペースを加速して第２ステージを駆け上がりたいと思っています。
最近は金利も上昇局面にあり、既存物件のCFにも少なからず影響して、私も含め不安に感じておられる方も多いと思いますが、逆に言えば、同じように不安を抱えている人が物件を売り急ぐことで魅力的な物件が出やすい状況にあるとも言えます。
そういった物件に一つでも多く巡り合えるよう、地道に物件検索を続けていくことが重要だと思います。これからも一緒に頑張っていきましょう！
関西地方 会社員 ながどんさん
■担当トレーナー：杉山・篠田のコメント
家賃年収5,000万・70戸達成、本当におめでとうございます！
これまでの積み重ねに加え、合宿で学んだことをしっかり実践されたことが今回の成功に直結しましたね。
オーバーローンという新しい武器を得たことで、今後の展開がますます楽しみです。
ぜひこの勢いのまま次のステージに突き進んでいきましょう！
杉山 嘉信
５棟目の購入、おめでとうございます！！
オーバーローン合宿受講のタイミングで具体的な物件を検討していた事が、本当に良いタイミングでしたね！
合宿で身に付けて頂いたスキルをぜひフル活用して、今後は加速して次のステージへチャレンジしていってください！
篠田 正博
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