入会から４年目、今回は３棟目の購入になります。
前回以降、「買える力」のボトルネックが金融機関開拓と現地行動量にあると痛感しました。特に2024年末〜2025年前半は、山口・島根・岩手・秋田・下関などで複数案件を同時並行させましたが、本部審査での最終NG（東京在住リスク）や、金融機関の基準差、自己資金要求幅などで決め切れず。
「このままでは停滞する」と感じ、方針を下記のように更新しました。
・“１アクション３ゴール”（購入・金融機関開拓・仲介/管理との関係強化）で、現地往訪 の密度を上げる
・小ぶりでも意思決定できる案件を軸に、“実績を積みながら広げる”に舵を切る
・ 数字は会のCF基準を軸に、指値と融資条件の両輪で到達させる
この発想転換が、今回の物件購入時での「適切な価格と融資で到達させる」動きに直結しました。
今回購入した物件は、売買仲介・管理網を広げる過程で、地場仲介の紹介物件の一つとして出会いました。
当初想定額では会の基準を満たせなかったため、交渉を重ねなんとか基準に収まる範囲で調整しました。同時に、打診していた金融機関からの内諾→承認を得て、決済に至りました。
途中あきらめそうになったり危機的状況になったこともあります。
・融資条件とCFのねじれ
金融機関からの提示条件だと満額借入ベースのCFが沈むため、正直「このまま進めて良 いのか」と迷いましたが、価格を詰める＋借入を抑えることで、会の基準に近づける道筋 が見えました。
・ “やめた方が良い”という現地助言
様々な理由を元に、地元仲介に「やめておいた方が良い」と強めに言われ動揺しました が、周辺仲介３社にセカンドオピニオンを取り、“条件設計次第で決まる”という確認を得 て、迷いを払拭できました。
・事務対応（口座・郵便・決済段取り）
登記住所の郵送制約でカードや書類の受け取りに苦戦しましたが、現地窓口対応と送付先 の運用見直しでリカバリできました。
今回の購入を振り返ると、以下４点が成功要因だったと思います。
・価格×融資の可変設計
価格交渉と、借入圧縮で会基準レンジに寄せた意思決定を実装できた
・現地行動量
仲介・管理・金融機関へ直接挨拶、ヒアリング回数を増やし、机上リスクを現場の解像度 で上書きできた
・リーシング戦略の即応
管理会社、周辺仲介会社各社へ相談の上、“決まる条件”を先に出す設計で、閑散期でも勝 負できる土台を作ることができた
・トレーナーの伴走
数字・交渉・リスク評価の微妙なラインを、伊藤トレーナーが即時フィードバック。意思 決定スピードを落とさず保つことができた
複数棟買い進めるにあたり、精神面では「完璧な条件が揃うまで待つ」癖をやめ、“指値と融資で到達させる”前提に切り替えることで、迷いの時間が大幅短縮しました。
行動パターンでは、“１アクション３ゴール”（購入・金融機関開拓・仲介/管理の強化）を常に意識し、電話→現地→再提案の反復速度が上がり、交渉弾数と勝率の両方を改善できました。
判断軸では、会のCF基準を“土台の線”として固定しつつ、そこに価格・融資・運営（募集条件）の三点調整で寄せる思考に統一できました。
今後の目標ですが、
短期：今回購入物件を早期満室化（すでにあと１室埋めるのみまで改善済み）
中期：地元金融機関の面談ルートを増やし、支店決裁レンジの案件を押さえてスピード成約を狙う。
年間：あと２棟の追加取得を目標に、基準CF到達×現地解像度×決裁スピードで“買える筋肉”を太くする。
最終：Onevestar達成
に設定して、今後も進んでいきたいです。
これから物件を購入する方々へ。
時間を買う、が本質でした。独学で失敗→検証を繰り返すより、会に蓄積された再現性の高いノウハウに対価を払って最短ルートで学ぶ方が、資金と時間の総コストは小さいと実感しました。
そして、現地行動が突破口です。机上で止まる“不安”は、仲介・管理・金融機関・入居者動向を自分の足で取りに行くと解けます。
迷ったら、会のCF基準を土台に、価格×融資×運営の三点で“到達設計”を作る。トレーナーに叩いてもらう。これで前に進めます！
関東地方 会社員 そえださん
■担当トレーナー：伊藤のコメント
そえださん、３棟目の購入おめでとうございます！
当初は融資も物件も目処が立っていなかったものの、時間を作って現地に行ったことで可能性が一気に広がりましたね！途中、銀行の融資条件が希望通りにいかなくても、売買仲介と粘り強く交渉することで会の基準を超える物件に仕上げたのも見事でした！
今回の物件は不動産を今まで継続できていたからこそ、買えた物件だったと思います。いい流れに乗っていると思うので、この調子で今後も購入していきましょう！
伊藤 陽介
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