今回購入した物件は29棟目で、ドミナントになっている私の地元の東海エリアでの物件となります。
場所は都心から電車で30分ほどの郊外、大型ショッピングモールの真横という利便性の高い物件です。構造はRCで、2000年築の築25年。間取りは２LDK×12戸、３LDK×２戸、４LDK×１戸の合計15戸で、オートロック、EVなし３階建て、駐車場も18台分完備されています。
販売価格は当初14,800万円でしたが、指値をして14,000万円で購入することができました。利回りも当初の8.9％から指値後は9.6％まで改善することができました。
この物件は高稼働中で、ファミリー15室中２室空き、しかも直近で、大規模修繕が完了しており、共用部含めピカピカの状態でした。ファミリー向けの物件で安定稼働が見込める上に、生活の利便性も高く、賃貸需要も問題なく、しばらく修繕の心配がいらない大規模修繕済み、自分の中では「手間無く安心して長期で持てる物件」という印象でした。
ただし、調整区域に位置しているため、金融機関の融資は難しいことが予想されました。買い付けはかなり入っていたようでしたが、他の人も融資が難しい状況でした。指値交渉の理由として以下の点を強く押し出しながら、売主との交渉を進めました。
今回は売主の背景を事前にヒアリングしており、「売主は80代のお母様（年金生活）で、しっかりされた印象の方。共有名義の息子さんは50代で会社員」とのことでした。
年齢的に息子さんと私は近い世代で親も同じくらいなので、共感を得られやすいと感じ、物件に対する自分の思いを丁寧に手紙にして届けました。
ChatGPTにも添削してもらいながら、現在は関東在住ながらも地元の物件に思い入れがあり、子供のころ家族でよく訪れた思い出の場所であること、そしてこの大事にされてきた物件をしっかりと引き継ぎたいという想いを綴りました。親孝行の話題も交えて、共感してもらえる内容を意識しました。
物件としては、当初「当て物件」のつもりで銀行に相談したのですが、ちょうど昨年12月に保有物件を売却していたため、融資枠が空いている状態と口座には売却益が入金されている状態でした。担当者からは「ぜひやらせてほしい」と前向きな反応をもらい、結果としてフルローンの承認が２週間ほどで下りました。
融資残高が9000万円くらいの物を売却した直後で、5000万円くらいの利益が出ていて、今回の融資で14000万円なので、銀行の担当としても評価が良くなると思いました。
当初１億換算CFで100万円程度の見込みでしたが、指値が通ったこともあり、最終的には会の基準には届きませんが、１億換算CF140万円が出る計算になりました。
ファミリータイプで修繕済み、運営も比較的手間がかからなそうな点から、これは進めるべきだと判断して購入を決断。その後、決済の３月のタイミングで空室２室が決まり、さらに更新になる部屋が３部屋ほどありました。
特に私から依頼はしていないですが、更新時に家賃を2,000円ずつアップすることを管理会社がやってくれていまして、数字的にもさらに良化しそうな状況になっています。
今回の学びとしては、「今はフルローンが難しい」とよく言われる時代でも、タイミングさえ合えばチャンスは必ずある、という点です。やはり、チャンスが来た時に即動ける準備と関係性を持っておくことが大事だと再認識しました。
最近は地方物件でも物件価格上昇の影響で、なかなかCF200万円クラスの物件に出会うのが難しくなってきています。ただし、物件の状態、銀行との関係性、その他条件をトータルで判断すれば、「進めて良い」と思える案件は確実にあります。
これまでを振り返ってみても、「パスして後悔した物件」は多くても、「買って後悔した物件」はありませんでした。今後も地道に物件を探して、縁のある案件にしっかり向き合って、事業をさらに伸ばしていきたいと思います。
関東地方 専業大家 DJさん
■担当トレーナー：しのはらのコメント
DJさん、新規案件購入おめでとうございます！！
1.4億で指値もできてフルローン獲得。素晴らしい結果です。
賃貸業は長期的視点が大切です。
売主さんへの手紙、 銀行との継続した関係性の作り方等、DJさんのレポートには大切なエッセンスがたくさん入っています。
今回も貴重なシェアをありがとうございます。目標に向けて、ひきつづき頑張ってください！
しのはら たけひろ
ご案内
