Ｇｒ．コンサル音声　2014.2.12

　★音声・参考資料のダウンロードは、コチラ　まで。
　※お願い：　今後の参考にする為、アンケートを　コチラ　のフォームで
　　ぜひお送り下さい。

＜今回のＧｒ．コンサルの内容＞

今回のテーマは
【法定耐用年数超えの物件を既に取得してしまった場合のリカバリー】です。


最近入会された方で多いのが、
・スルガ銀行で
・法定耐用年数超過をした融資期間
・フルローンまたはオーバーローン
で既に購入した、というケースです。


属性や資産背景、居住地にもよりますが、
場合によっては他の全銀行から「融資不適格」と
判断されかねない程のダメージになります。

事例を交えながら、
どうリカバリーするかをテーマに開催します。


◆今回の音声を聞くメリット

・法定耐用年数オーバーで融資を受けると何が問題なのか、
　完全アウトになるわけではなく、銀行評価の視点から、
　事の本質がわかります。

・法定耐用年数オーバー期間は、銀行評価では「収入ゼロ」。
　属性や資産でカバーできても、評価はマイナスにしか
　ならないことがわかります。

・従って、一般属性の方は極力、法定耐用年数オーバー融資は
　避けた方がよいことがわかります。

・実際に、法定耐用年数オーバーで融資を受けた会員さんの体験談、
　どんな物件で何年オーバー、どんな対処をしたのか等、具体的に
　聞くことができます。

・拡大戦略でありながら、法定耐用年数オーバーで融資を受けた場合の
　リカバリーの必要性、判断基準などがわかります。

・リカバリーする場合の対処方法はスバリ、
　「金利交渉によるＣＦ改善」「借り換え」「売却」の
　３つであるとわかります。

・３つの対処方法の実施タイミング、注意点、メリット
　デメリットなどがわかります。

・リカバリーが必要ないケースや、法定耐用年数オーバーに
　やや寛大な地銀を使う場合の許容範囲や投資戦略がわかります。

・スルガ前提で「フルローン・オーバーローン、家賃保証」と
　至れり尽くせり、但し「法定耐用年数オーバー」という物件紹介に
　注意すべきことがわかります。

・事前に知識を得ておくことの重要性、知らずに手を出したときの事の
　重大性について、改めて認識することができます。


＜今回の感想＞

法定対応年数を超える融資の考え方は、地域によっても差があることが分かりました。
最近首都圏の業者から法定対応年数超えの融資でＣＦが出る物件を紹介されることが多いのですが、この誘惑にのってしまうとどうなるのか理解できました。
（中部地方 AIさん）


法定耐用年数オーバーがなぜＮＧなのか、具体的に理解できました。
また当該理由を踏まえて、自身の融資戦略においてどのような場合なら法定耐用年数オーバーを許容できるか、よく分かりました。
（関東地方 はたぼうさん）


スルガの金利交渉は一般論ではコンサル内容の通りですが、個人の特性や属性により、交渉してもよいか、しないほうがよいかの判断が異なると思います。
才津先生がまだ４．５のままにしているのには驚きました。
（関東地方 マイクさん）


安易に業者の口車にのせられて、1棟目から法定耐用年数超えをスルガでする事は、拡大路線方針の人には、非常に遠回りになる事を改めて実感しました。
実際、私も業者からスルガの法定耐用年数超えを熱く語られ、なびきそうになりましたが、踏みとどまって本当に良かったと思います。
（東北地方 チェブさん）


私以外にも、法定耐用年数超え物件を購入して、リカバリーした人がいるんだと、安心(？)しました。
ちなみに、スルガ銀行さんは、大規模修繕済みなど条件が整えば、RC物件では最長55年まで、重量鉄骨物件では最長50年まで融資可能と聞いたことがあります。
やはり、重量鉄骨物件のほうが、耐用年数オーバーが生じやすい、ということが分かります。
（関東地方 ユーさん）


耐用年数超えの物件自体が問題なのではなく、耐用年数を超えた借入期間を取ることが成長戦略に悪影響を及ぼすという事がよく分かりました。
（中部地方 アミティエさん）


法定耐用年数を超える融資は他の金融機関から見て決してプラスには評価されないといいうことがわかった。
（関東地方 qさん）


法身さんがおっしゃったように、知っているか知っていないかで違いが出てくる内容かと思いました。ありがとうございました。
（関東地方 やみさん）


スルガ物件で耐用年数オーバーは絶対に買いたくないと思いました。
買う事によって手持ち資金がロスするばかりかCFのキャッシュアウトまでつきまとい身動きができない事になる事で何をやりたかったのか？と頭を抱えてしまう問題に発展してしまうのではないか？と思ったりしました。
怖すぎます。１金利交渉　２借り換え　３売却　　タイミングが大事！
（中部地方 Q太郎さん）


耐用年数を超過した融資が、どのような理由で評価に影響を与えるのかが理解できました。
（関東地方 リョウタさん）


法定耐用年数越えの融資を受けており、この点の考え方が学べました。利益が出ているので、キャッシュを貯めるのに利用しようと思っています。
（関東地方 ココアのパパさん）


入会して約3年間程物件が購入できなかったころを思い出しました。
不動産会社から当時は物件紹介スルガ融資付で多くの物件を紹介され、村田先生からの紹介物件もなく当時は購入できるので魅力的に見えましたね。
コンサルにてスルガは枠がなくなってからで地銀を使用することを言われており村田先生のご紹介物件●●●１棟購入。
当時コンサルにてスルガについて聞き及んでおりましたので良かったと思いました。
（九州地方 えいさん）


スルガで法定耐用越、家賃保障ありの至れりつけせりは出口もとりずらく絶対にやってはいけないということが再認識できました。
三菱東京UFJ（務先のメインバンク）は本業をやめるときにどさくさに紛れてあたってみようと漠然と思ったりもしてましたが、無駄だということがよく分かりました。
（関東地方 ベンさん）


漠然とそうなったら大変だと考えていたことが実例とともに解説していただいたおかげで　見通しよく把握することが出来て有益だった。
（関西地方 Rさん）


書籍を読んでいる時
期にここだけはオーバーしないようにと思っていたので１棟所有していますが超えずに借りていてよかったと思いました。
今後もここは守りつつ最短で購入出来ればよいかと思います。
（中部地方 リオさん）


法定耐用年数超えについては、
あまり認識がなかったのですが、
知らずに耐用年数超えで購入すると
かなり厳しいことになることが
しっかり理解できました。
（関東地方　京太郎さん）

不動産投資で経済的自由を手にする会
代表 村田 幸紀