Ｇｒ．コンサル音声　2014.3.26

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＜今回のＧｒ．コンサルの内容＞

今回のテーマは「スルガ銀行の使い方」です。


最近特に多く緊急相談が入るのですが、
そのほとんどがスルガ銀行の使い方です。

「滅多に出ないらしいスゴイ物件が出た！」
「フルローンどころかオーバーローンで、今なら買える！」
「これで晴れて１棟物のオーナーになれる！」


こんな感じでかなりテンパッて電話相談が入ります（笑）。


業者さんに煽られて、前後の見境が無くなっていることが
大半なのですが、まだ私に相談をしてくれるだけまだマシです。

中には買ってしまってから、
後悔しながら連絡をいただけることもあります。


普段冷静で慎重な方でも、
不動産に限っては、普通の精神状態ではなくなってしまい、
気がついたら業者さんの言われるがまま
購入していたなんてことが起こるのはなぜでしょう。


それは、「スルガ銀行の正しい使い方」を知らないからです。

決して使ってはいけない訳では無いのですが、
スルガ銀行を使うには、

・タイミング
・物件の条件
・融資条件
・出口戦略
・長期成長戦略

を考慮する必要があります。


これを放っておくと、せっかくロケット戦略の大気圏を
突破できる方なのに、間違ったスルガ銀行の使い方をしたために、
大幅に成長戦略が限定されてしまう方が続出しかねません。


よって、
【スルガ銀行の正しい使い方】についてお話致します。


◆今回の音声を聞くメリット

・スルガを前提とした「いい物件情報」に対して、
　明確な判断基準に基づいて、冷静に対処できるようになります。

・「個人融資のみ・金利・融資エリア・審査の異常な早さ」等、
　スルガ融資の特長を踏まえることの重要性がわかります。

・「法定耐用年数オーバー可・物件評価の甘さ・審査スピード」等、
　スルガ特有の使い勝手の良さは、諸刃の剣であることがわかります。

・これらの特長から、初期にスルガを使うと、
　ダメダメ物件をつかんでしまう場合があることがわかります。

・こうした場合、属性のよい方でも債務超過などが発生すると、
　他行からの借入が困難になることがわかります。

・大気圏突破までの長期ビジョンに照らし、スルガを使うことが
　プラスになるかが、最大のポイントであることがわかります。

・具体的には「ＣＦ（大前提）」と「タイミング（ステージ）」。
　大気圏突破直前の場合は、スルガもあり得ることがわかります。

・スルガを使った場合の出口は、「金利交渉・借り換え・売却」。
　金利交渉・借り換えの最近の状況がわかり、業者の口車に乗っては
　いけないことがわかります。

・借り換え先の主要銀行は「ＳＭＢＣ」と「りそな」。
　借り換えを前提にスルガを使う場合は、借り換え先の融資特性を
　把握してから判断すべきことがわかります。
　
・スルガは劇薬。スピード勝負時など、使い方次第では、
　カンフル剤として、大気圏突破のキッカケになることがわかります。



＜今回の感想＞

用量と用法、薬と全く同じだという事がよく分かりました。
（中部地方 アミティエさん）


自分の目標に向けて不動産投資を進めていくときに、
スルガ銀行を使う順番や、使い方を知っているかどうかは結果に大きな違いを
もたらすことが分かりました。
（中部地方 AIさん）


まさに「スルガ銀行は使い方次第！」ということが
とてもよく理解出来ました。
（関東地方 はたぼうさん）


スルガ銀行の使い方として、
他行で借り換え可能なエリアで、
かつ金利２％想定でキャッシュが回る物件をスピード勝負で押さえるという
お話しは眼からウロコでした。
（関東地方 AKIさん）


・繰り上げ返済は２％の違約金がかかる。
・評価が甘い！（欲しい物件なら早く押さえる事ができる。）
・他の金融機関でおりなくてもおりてしまう事が有る。
・属性のいい人は融資がおりてしまうので、逆に注意が必要！（債務超過）
・いい物件があった場合のスピード勝負が必要なときは良いかもしれない。
・借り換えはできない場合も多い。
・劇薬であるが使いようによっては良くなるし、悪くもなる。
（中部地方 Q太郎さん）


スルガ＝劇薬・・・面白い描写ですね！？
聞けば聞くほど、あまり触れたくない銀行ですが、
もっと一杯失敗談を勉強して、その日に備えたいと思います。
（関西地方 Freeさん）


スルガ銀行からの融資は、
サラリーマンでなければ受けられないものと思っておりましたが、「士業」「大家さん（土地持ち、資産家）も借りられる事がわかりました。
順番を守り、ある程度のCFが出たら、スピード勝負の優良物件には「最後の砦？」としてのスルガ銀行もあり、ということがわかりました。
今までスルガ銀行は考えたこともないので、頭に入れておきたいと思います。
（サラリーマンの娘には、スルガ銀行の正しい使い方を、伝授しておきたいと思います。）
（東北地方 akekobaさん）


スルガの危険性を理解することはできますが、
その上でどのように使用するのかを考えていく事が、更なるステップアップに繋がる と感じました。
（東北地方 チェブさん）


スルガ銀行を使うときの王道を教えていただきました。
１、いずれ他行と借り換えができる場合なら金利２％でキャッシュフローが出 ること
２、借り換えできないなら金利4.5％でキャッシュフローが出る場合
３、自分のステージでこれを買えば目標のCFに到達できるとき
（関西地方 Rさん）


するが銀行も利用の仕方であめにもむちにもなることを学びました。
（関東地方 カトさん）


スルガ銀行だからダメ、ということではなくて、どのようなタイミングと状況で使うべきなのか、明確に分かりました。
（関東地方 ユーさん）


スルガを使う前提は出口戦略である。その出口は３つ。それに勝算があれば使ってもよい。
（関東地方 マイクさん）


スルガは金利4.5％だが金利2％で借りた場合にキャッシュフローがでるのなら購入するのもありだということがわかった。
（関東地方 Qさん）


スルガの使い方。身につまされます。
今現在、私自身が悩んでいます。今回の音声にも有りましたが、
後で借換えれば良いといわれてローンは組みましたが、実際には
なかなか借換は難し居状況です。

また、耐用年数オーバで融資を引いているため、次の展開にも
悩んでいます。今回、STD会員に申し込ませていただいたのも、
才津さんのメルマガでスルガの耐用年数オーバの危険性を話され
ていて、メールしたのがきっかけです。
次の展開をどうするかまずは借換を何とかできないか思案中です

スルガさんの担当者からは、あと融資枠は7000万程度といわれて
いますが、そのためか仲介業者さんからの物件紹介もスルガさん
前提の表面利回りで10%前後の物件ばかりです。
断っていると、今市場ではこれで買わなければ物件なんて買えない
と怒られる始末です。

スルガさんの金利で表面利回り１０％では、シミュレーションを行うと
ほとんど手元にはお金が残りません。
（95%程度の入居率で計算しての結果です）
これで皆さん本当に大丈夫なのか？？？です。
不動産投資セミナーで知り合った友人は、札幌の築浅RCで9%の
物件をスルガで30年ローンを組んでいますが、ほとんど手残りは
ないようです。数年後に金利交渉するつもりのようですが、最近は
スルガさんは強気のようですんどえ、友人は大丈夫なのか心配で す
（関東地方 Hさん）


スルガさんのことで
当方が知っていることを
メールさせていただきました。

周知のことかもしれませんし、
両方ともケースバイケースだと思われますが、
念のためです。


■金利交渉した場合、
　再度融資を受ける際に4.5％以上の利率となり、
　今後金利交渉をしない旨の書面を交わす場合がある。

■最近は、
　私レベルのサラリーマン（年収681万）でも
　事業が回っていれば、年収の30倍程度まで融資可能。

　ちなみに、私は残債が1.2億程度ですが、
　億に届かない程度なら融資可能と言われています。
（関東地方 Aさん）


スルガ銀行の使い方のコンサル感想をお送りします。

・私自身がスルガで一棟目を購入してしまいスルガの罠にかかりかけていますので この時点で勉強できてラッキーでした。と前向きにとらえるようにしております。
・私自身が売買業者からスルガ案件が大量に送られてくる状況です。
・業者はスルガ枠を使い切ってから借り換えすれば大丈夫ですと言っていましたが、 それが拡大できなくなる非常に甘い見通しで危険だということがわかりました。
・入会する前はスルガで買い続け、キャッシュを貯め、借換えをする戦略をとろうと思っていましたが、その後 どうなるかあまり想像できなかったのですが、
村田様の会に入会できたことをきっかけにそれが非常に危険だということがわかりました。
・借換え・金利の交渉がむずかしいと初回面談で指摘していただいたので、売却に向けて動きたいと思います。
（関東地方 Hさん）


スルガの出口戦略の１つに借り換えで対応できるのが
ほぼ地銀を抜かしてSMBCとりそな銀行だということ。
SMBCは新規で借りるより若干緩い程度で積算が出ない物件はまずNG、りそなは融資エリアが限られるのでいずれにしろ借り換えが簡単ではないこと。
金利交渉も今は厳しくてできて1％だということ。
よってスルガを使う時は借り換えができる物件か？エリアか？ということを視野に入れて使わないといけないということが分かりました。
個人的には時間が許すのであれば、だめもとでSBJ銀行に流して駄目だったらスルガという選択肢を取った方がいいのかなと思いました。
（関東地方 Sさん）


スルガ銀行の使い方について理解できました。
（九州地方 Uさん）


まずは会社経営者がすぐには利用出来ないことで
私が利用する機会はいつ頃になるのか知りたいと思います。
使える頃に融資が厳しくなっていたり・・・。
やはりスルガは有名で貴会以外でのメルマガやブログを読んでいると
情報が出ていますね。それでも利用しやすいから利用して、
その後に規模拡大できないのであれば、安易に飛びつくのは危険ではありますね。
（中部地方 リオさん）


スルガ銀行の使い方がよくわかりました。
私は、フルで使いました。借り換え前提で使うというストーリーがよいと思いました。
（関東地方 ココアのパパ）


一番最初の段階で、業者さんに勧められるままに何も考えずスルガを使うのは
一番悪いパターンなんですね。
そのあたり最初から勉強していればと思いました。。。
（中部地方 KENさん）


融資の範囲が広い，法定年数より長い融資がつく，審査が甘い，金利が高い，最後の砦，審査のスピードがはやいなどのするが銀行の特徴が整理されました。
自分のステージを考え，使う順番やタイミングをしっかりと考えることが大切だと感じました。
（九州地方 Hさん）


スルガ銀行で融資を受ける際は、いざというときに備えて借換え、売却といった出口をよく見据えることが重要だと感じました。
（関東地方 Sさん）


「スルガ銀行も使いよう」であることがよくわかりました。
高金利やスルガを借りた場合の他の銀行からありうる（マイナス？）
評価も、物件の条件と順番さえ間違えなければおそるるにたらず、
ということがわかりました。
（関西地方　にゃすろうさん）

不動産投資で経済的自由を手にする会
代表 村田 幸紀