Ｇｒ．コンサル音声　2014.5.14

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＜今回のＧｒ．コンサルの内容＞

今回のテーマは【新築RC】です。


新築って実際どうなのか？

パッと思いつくのは
悪名高きＴＤＲですね。

Ｔ：東建コーポレーション
Ｄ：大東建託
Ｌ：レオパレス


木造や鉄骨で、
アパートマンションビルダーにて
３０年一括借り上げなんてのは
最悪のやり方だというのは、
既にご存知かと思います。


では、ＲＣではどうなのか？

結論から申しますと、
ＲＣなら勝負になる！
です。


新築も中古と同じで、購入した時に
ほぼ勝負は決まっています。

実はやり方によっては、
利回りはたいしたことが無いけれど、
入居率でカバーできるため
キャッシュフローもかなり良い物件を
作り込むことが可能です。


また、ある程度所有してから
売却するのもありです。


うまく作れば
ほぼ負けは無いのが新築です。

では、どんなことに注意して
検討すれば良いのでしょう。


そこで、新築のスペシャリストとして
今回はゲストをお呼びしました。


名古屋寺子屋会　代表　
エコ企画　株式会社　代表
を努める中西真一郎氏です。

現在の所有物件
マンション7棟
区分2室
計83室

家賃収入約８５００万円
借入総額約７億。

元トヨタ系サラリーマン。

当時は中古一棟物不動産投資を中心に行い、
５年程前にリタイア。

不動産賃貸歴11年目になります。


その後、大家目線でリフォームをやってくれる会社が
無かったことから、自らリフォーム会社を作ってしまった強者。


その後、新築に舵を切り、自ら建設会社を経営しながら
顧客のプロデュースまで行う。

大家目線の新築プロデューサーとしても
現在大活躍中。

実績は、
自己所有で３棟。
プロデュースでマンション５棟、木造アパート２棟。
です。


新築のメリットデメリットや
うまく作るコツを根掘り葉掘り聞き出しています。


◆今回の音声を聞くメリット

・新築ＲＣのメリットが体系的にわかります。例えば、
　１．適正な企画を立てれば、事業計画通りの運営が可能。
　２．修繕費用がほぼ掛からない。
　３．敷金の範囲内で原状回復可能。礼金が取れる。
　４．固定資産税・不動産取得税の免除、減免。
　５．売却でキャピタルゲインが狙える。etc

・収益シミュレーションにより、実質ＣＦも、まずまずよいことが
　わかります。

・新築ＲＣのデメリットは、建築期間中の支出や資金繰り。
　最悪シナリオは、建築会社の倒産であることがわかります。

・新築ＲＣで銀行融資を受けるポイントは、
　「優れた事業計画書」「賃貸経営能力」「自己資本比率」
　であるとわかります。

・従って、一棟目では避けた方がよく、
　ＣＦ1000万のステージに達した頃がタイミングであるとわかります。

・土地やエリア選定のポイントがわかります。例えば、
　１．建ぺい率や容積率が大きくとれるエリア、すなわち、
　　　近隣商業地域や商業地域が有利。
　２．街中＝駅近＝家賃高、収益還元で高評価。
　３．広すぎず狭すぎず投資に適した土地面積。
　４．埋め立て地等、地盤には要注意。etc

・土地値が高くても家賃高の方が、バランスのよい投資になり、
　中古の投資エリアとの違いがわかります。

・建築会社の見積額はバラバラ。見積範囲の確認の重要性、
　例えば「外構別途」等には要注意であるとわかります。

・壁式工法、ラーメン式工法など、建設費削減のポイントがわかります。

・確認申請期間、建築期間や資金投入時期など、
　ＲＣ新築の大まかなスケジュール感がつかめます。

・中古物件が枯渇している現在、投資ステージに達した方には、
　有効な投資になり得ることがわかります。



＜今回の感想＞

新築の手堅さと安定感を再認識でき、大変興味がわきました。今後、ロケット戦略のプロセスのなかに、積極的に「新築」を取り入れていこうと思います。
（関東地方 はたぼうさん）


新築RCは、新築木造と違って、CFが出ることがわかりました。
でも１棟目から取組むのはダメですね。
（関西地方 SGさん）


新築については全く手が届かないと思っておりましたが、ステージが進めば可能になるというイメージが湧いてきました。やはり、具体的な話が出るとわかりやすいです。
（関西地方 Rさん）


新築のメリット・デメリットが分かりやすかった。
原口秀昭氏のゼロからはじめるシリーズ４冊を読んでいたのですが、賃貸経営初級者がやるべきではない事も今回の音声で分かった。
もっと勉強して流れや業者さんと打ち合わせ出来るだけの知識が必要であることが十分に分かりました。
（中部地方 リオさん）


初めての参加でしたが、開始後15分後にPCがダウンしてしまい、
戦線離脱してしまいました。
後日アップされる音声でしっかり勉強をさせていただきます。
次回はタブレット端末から参加させていただきます。
（九州地方 TKRさん）


今回のコンサルを聞き、将来的な新築RC取得の可能性が広がり、非常に勉強になりました。修繕費用がかからない、キャピタルゲインが得られるかもしれないという点については、とても魅力的だと感じました。
（東北地方 チェブさん）


新築のポイントは、安定したCFが確保できて出口戦力も確保できるところ。
土地の仕入れ（選定）がキーになりそうな感じと思いました。事業計画書が作れるように勉強したく思います。
（中部地方 オーさん）


ある程度のステージに行けばRC新築も、やりようによっては良いのかなと思いました。
木造貸家を考えているのですが迷ってきました。
（関東地方 カトさん）


新築というものは土地から仕入れる必要があるので、地価の安めの場所で考えるものなのかなと思っていましたが、のちの出口、キャピタルゲインの可能性まで考えると、都市部に作ってこそ勝機があると思いました。
（関東地方 noriさん）


名古屋っていいね。東京とは違います。
（関東地方 ケンタさん）


ある程度資金に余裕があったら取り組みたいとおもいます。
計画から考えるととても大変かなと思いました。
（関東地方 Mさん）


新築は事業計画が最重要ではあるが、建築知識、土地選び等の知識も含めた総合的な経営力が必要だと感じました。しかししっかりと事業計画が立てられれば、計画通りに運営できるのは魅力です。
（中部地方 AIさん）


新築で収益を生むことが可能な、不動産投資家のレベルというものが分かった。
また、その際のリスクも中古物件とは違うものが多く参考になった。
（中部地方 suzukiyさん）


中古一棟もの以外は、収益面では全く話にならないのではと思っていましたが、新築一棟ものでも選択肢としては、全然ありであるとわかりました。ただし、一定のステージをクリアーしないと参加資格が得られない。という点はあるので、だれでも参加できるわけではない。ということがわかりました。私自身、木造の新築を所有しているのですが、確かに強気の賃料設定や修繕にかかる部分がしばらくないという点は同じですが、RCとの決定的な違いは、売却時の価値の減り方が全く異なるので、この部分は、購入時には全く考えてもいませんでしたが、今では非常に重要であると思いました。
（中部地方 つばささん）


中古しか頭にないところに、実は新築でもRCならペイするよと言われても混乱してしまい、何もかもが新鮮な話でした。
リスニング参加という新しい形態で、のんびり構えていたら、突然ブーメランが飛んできて、思わず『何もございません．』と答えてしまいましたが、実際のところは、モノ作りの世界なので、コンセプトから始まり、企画・設計（デザイン）・コスト調整・施工・修正・完成・登記・・・と出来合いのものを購入するのとは全く違う労力が必要なことと、お察しします。
あれこれ突っ込んで聞きはしませんでしたが、実際にそのステージに到達できたら、是非お会いして、根掘り葉掘り、『業者の選別方法から、事業計画書の書き方や上手な融資の引き出し方』まで、お聞きしたなと感じました。また新しいネットワークが出来た感じで嬉しい限りです。
（以前から、何度もお名前はお聞きしておりましたが。）
（関西地方 Freeさん）


私の周りにいる人は木造が多くRCはいないので参考になりました。今後そういうステージになれば挑戦して行きたいと思います。
（中国地方 ボビンさん）


RC新築に進むレベルとして、CF1000万が一つの目安になるということ。
（関東地方 リョウさん）


RCの新築でも表面利回りに拘らずCFがでるかどうかで見れば表面は関係ないことが分かりました。1LDKやファミリータイプの競争力のある間取りでしたら中・長期保有も十分ありだと思いました。また、1Kでも企画段階でしっかりしてれば家賃が下落し始める10年前後で売却して利益を確定してもいいですし、5年程度の短期で売却してもありなのかなと思いました。
中西さんの様な実践者の方の企画であれば全然いけますね。デメリットとしては満室になる前は家賃が入らないということですが、企画段階で募集をかければ、そこまで大きな持ち出しにはならないとはずです。。当時はこんな簡単なことすら実践できず苦労し、半年程度毎月20万!ち出しで胃がいたかったですが今思うといい経験でした。そんな私でも最終的には買値より高く売却できそれなりの利益を確保できましたので負けはほぼないですし、中古の用にがんがん買えないと思いますがポートフォリオの中に1,2棟組み込むのは逆に安定すると思いますのでCFが出るようになればむしろやったほうがいいと思いました。
CFがでるかどうか、誰から買う（習うか）そこをみていけばぶれないですね。
（関東地方 ベンさん）


新築は将来潤沢の資金があれば考えてもいいと思った。
各人ステ一ジ合わせての方法ですね
（九州地方 エイちゃんさん）


新築できるCF1000万以上は、サラリーマン大家さんの目安で、
他にサラリーか多事業収入１０００万あるって前提ですよね？
ということは、うちは２０００万CF必要ですね、
ということは、あと５００万程度をたたき出す物件を先に買わないとなりませんね・・・
ということがわかりました。
今は金利が安いので、利回り１０パー前後でもあり、なのだと思いました。
（いつか金利は３パー弱に戻るでしょうけどね）
（東北地方 akekobaさん）


メリットとデメリットが明確になりました。
（関東地方 K-Jeyさん）


信用のおける建築会社が必要。
（関西地方 T.F.さん）


競争力のある間取り、用途地域など
新築計画立案のポイントが判りました。
（関東地方 メリオラさん）


新築は　２・３棟持ってからの方。
（東北地方　ゴーヤさん）

不動産投資で経済的自由を手にする会
代表 村田 幸紀