Ｇｒ．コンサル音声　2014.6.18

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＜今回のＧｒ．コンサルの内容＞

今回のテーマは【減価償却】です。


税金。。。。


できれば払いたくないのが
大半ではないでしょうか。


しかし、節税をしまくって税金を極限まで下げた場合
どうなるかというと、銀行からの借入ができなくなる
恐れがあります。


不動産投資家にとって、
融資がストップするイコール
どんなに良い物件が出てきても買えないことを
意味しますので、できるだけ避けたい所。


その狭間でみんな揺れるのですが、
節税スキームの中で唯一金融機関から
大きなマイナス評価にならないのが減価償却です。


その使い方や注意点について
解説します。


◆今回の音声を聞くメリット

・お金の支出はないのに、経費にできる「減価償却費」。
　ＣＦや税金に大きく影響するこの経費をどう捉えるべきかわかります。

・決算書上では経費でも、銀行では利益に減価償却費をプラスし、
　マイナス評価にならないことがわかります。

・それでも、減価償却費を大きくとりすぎ、決算書を赤字にしては
　いけないことがわかります。

・減価償却費は結局、「税の先送り」。償却が進めば、簿価が下がり、
　売却益が大きくなってしまうことがわかります。

・とくに、個人の短期譲渡や法人売却の場合には、納税額が多くなり、
　注意を要することがわかります。

・減価償却費狙いの築古木造アパートは意外に美味しくないことが、
　シミュレーション数値によってわかります。

・物件購入当初の建物と土地の按分についての考え方、
　建物と付帯設備の分け方のポイントがわかります。

・元本返済と減価償却費の関係から、適切な減価償却費のとり方が
　わかります。

・減価償却によって、個人の着地点に見合った決算書づくりをして
　いくことの大切さがわかります。



＜今回の感想＞

投資のステージによって減価償却のやり方が変わること。
（関東地方 K-Jeyさん）


減価償却は税の先送りになっているとは思っていませんでした。
もっと税金を知らなければと思いました。
（関西地方 SGさん）


減価償却の仕方は結局、今税金を払うか後で払うかの違いであり、
自分の今いるステージにあわせて
税理士さんと相談してやれば良いということで、
あまり深く考えないで行こうと思います。
（関東地方 カトさん）


売却益の、個人/法人による分離課税/総合課税の件が
勉強になりました。
また木造アパートを使った節税の計算は
初めて目にすることもあり、大変参考になりました。
（関東地方 リョウタさん）


減価償却による決算書への影響が、
金融機関にどのように捉えられるのかが明確にわかり、
大変勉強になりました。
（関東地方 はたぼうさん）


不動産賃貸事業にとって「税金」はさけて通れない問題であり、
税の知識を持つことは大変重要であることがわかりました。
その中でも特に「減価償却」を理解し利用することは事業拡大や
出口戦略を考える上でも必須であると思います。
（中部地方 AIさん）


減価償却費というものは、税金の先送りなだけというのが、
とても良く理解出来ました。
税金というのは、本当にうまく出来ているのですね。。。
（関東地方 NAKAさん）


・減価償却と元本返済との関係性については
考えたことがありませんでした。
この点だけでも、とても勉強になりました。
（関東地方 noriさん）


減価償却費として計上できる金額は、
物件購入の時点で決まっていますので、
税金を先に払うか後に払うかの違いだと思います。
当然、キャッシュの現在価値と将来価値では現在の方が高い訳ですし
規模拡大中の手元現金は厚い方が良いと思いますので、
減価償却費は赤字にならないレベルで多めに取る方針としています。
（九州地方 TKRさん）


計画的に行うことでメリットになることがわかりました。
（関東地方 mさん）


うまく使えば、魔法の杖になると考えていた減価償却が
平たく考えると、税金の先送りに過ぎないことがわかりました。
ただし、利益のコントロールをするには
役に立つこともあるという存在なので、
神秘のベールがはがれたような気がしました。
（関西地方 Rさん）


木造アパートの購入の例で、
実際にかかる費用を見える化する事で、
どの程度のプラスになるのかを実際に知る事ができ、
非常に分かりやすく勉強させて頂きました。
（東北地方 チェブさん）


自分で自分をコントロールすることが
次のステップへつながるのかなと思いました。
（関東地方 Mさん）


会計や税務は自分の専門分野に近いこともあり、
すでに既知の時効が多かったが、
木造の減価償却狙いが苦労とリスクの割には、
意外と得ではないこと、
早期の償却が結局は売却時に帳尻が合うこと、
など、意外な結果を知れてよかったと思います。
（関東地方 マイクさん）


売却価格しだい、ではありますが、
「減価償却狙いの築古木造」が期待していたほど効果無い、
と言うことが明らかになって良かったです。
これで変な迷いがなくなりますね。

後半は私には難しすぎました。
そこまで事前計算して投資できると良いですね〜
（関東地方 ユーさん）


税金分野の知識が乏しいのが痛感しました。
ザックリとしたことは分かっているつもりでしたが、
まだまだ奥が深いと思います。
法人税が３５．８％では高いと感じられる村田先生と
感覚がズレている自分がいました。
利益として課税対象になる金額を８００万以内に抑えるか、
税金を払ってもいいと割り切るか、新たに法人をたてて分散するか、
その段階で考えていては
ひょっとすると税理士さんのリードのまま
自分の意見が無いまま進めて、
後々後悔するかもしれません。
今は神経過敏にならないまでも、
知識は徐々に付けて行き自分が後悔しないようにしておきたいと
思いました。
（中部地方 リオさん）


築古アパート利回り12パー程度では、
5年後売却だと160万程度の儲けで、面白くならない。
（20パー以上で、買った価格で売れれば面白くなるのかどうか・・・）

税金には、総合課税と、分離課税がある。
法人には、分離課税がない、ということがわかりました。

個人の分離課税は、物件の譲渡所得や、ＦＸの所得など。
所得が一時的に上がった年には、太陽光や大規模修繕をして、
所得を圧縮するスキームが使えることがわかりました。

それにしても、税金は難しい・・・
でも、知らないと洗練された不動産投資家になれない・・・
（東北地方 akekobaさん）


皆さんの真剣さにまた刺激を受け、
Gr.コンサルってやっぱり凄いと思いました。
（関西地方 Freeさん）


減価償却費は、成長段階では長期として
決算に反映させるのがいいと思っております。
築古木造の減価償却は、意外と美味しくないですね。
可視化すると数字が見えるのが面白いと感じました。
（中部地方 オーさん）


減価償却狙いで築古の木造を買っても
結局出口で課税されるので、
ほとんど意味がないことが分かりました。
（関東地方 ベンさん）

不動産投資で経済的自由を手にする会
代表 村田 幸紀