Ｇｒ．コンサル音声　2015.1.21

　★音声・参考資料のダウンロードは、コチラ　まで。
　※お願い：　今後の参考にする為、アンケートを　コチラ　のフォームで
　　ぜひお送り下さい。

今回のテーマは【根こそぎプロジェクト＿新築】です。


【根こそぎプロジェクト】
はご存知でしょうか？


もしご存知なければ
グループコンサルの音声
で詳細をお聞きいただけると
良いかと思います。


ですが、
まずはおおまかに説明しますと
【根こそぎプロジェクト】とは、

２年程前に発足したプロジェクトで
いつでも返金ＯＫという条件で、
まず会員様より資金を３億円程度私が預かります。

その資金を元手に
・「瞬間蒸発物件」
・「融資付け勝負物件」
・「売り急ぎ物件」

の売り主さんへ
融資特約なしの買い付けを行い、一旦当方で押さえます。
その間に会員様へ情報を流します。

上記は一例ですが、現金を一旦３億程度集めることで、
それを見せ金として優良物件情報を根こそぎ集めることが狙いです。

そんな噂が広まって
会員への物件紹介量が大幅に増えるのを狙いとしてます。



以上が根こそぎプロジェクトの概要ですが
これの【新築版】を新たに発足します。


と申しますのも、
当初の目論見では
良い物件は根こそぎ押さえてやろうと
していたのですが、一定の成果は出ているものの
正直、そこまでには至っておりません。

スルガ銀行の融資姿勢が軟化したことで
優良物件の量が極端に減ったことと、
融資スピードが最短５日と驚異的な為
現金買い（融資特約なし）での買い付けの効果が
少なくなったことが最大の要因です。



ただ、根こそぎ効果は確実にありますし
押さえることができた物件については
順番にリリースしていっています。

実際、今まで１０数棟をご紹介しており、
今現在も数棟仕掛かっている案件があります。


しかしながら
当初の予定より物件を押さえきれていないという思いがあり、
もっと紹介案件を増やせないかと
実は去年一年かけて、いろいろ試行錯誤してきました。

買い取り広告も打ってみたこともありますが
効果は今ひとつでした。

なかなかすぐには、
情報が入るようにはならないものです。

地道な努力が実を結ぶ世界なのだと思います。



一方で明るい兆しもあります。

去年の後半から今年に掛け、
ややスルガ銀行の融資が
出にくくなっていますので
もう少し面白い案件が出てくると予想しています。

業者さんのルートも徐々に増えてきましたので
引き続き根こそぎプロジェクトとして
活動を続けていきます。

こういうプロジェクトは
じっくり時間を掛けて業者さんとの
信頼関係を構築しながら、市況が変化し
チャンスが来るのを虎視眈々と
待つのが良いかと考えています。



さて、今回の本題ですが、
そんな活動をしている中、
非常に良い案件を安定供給できるルートを
発見しました。


それは、名古屋市内限定の【新築】です。


「えっ新築？」
と思う方もいるかもしれません。


これまで、基本戦略として
新築を選択肢から捨て、
中古に特化してきたのですから
戸惑うのも当然かと存じます。



普通の新築なら
選択肢から「捨てる」のは
今でも変わりません。

土地から仕入れると
６〜７％程度しか利回りが出ないため
全くキャッシュフローが出ないからです。



ところが、約１年程前から
名古屋に限っては
新築も視野に入れてきました。


理由は、新築でも
「ある条件」を満たすと名古屋市内で
破格の【利回り８．５％】以上が
出るからです。


この数字がどれだけ凄いかは
シミュレーションしてみると
よく分かります。

十分なＣＦが出て
更に売却益も狙えます。

実際に紹介した案件の例を
ご覧ください。
↓↓
コチラ


数千万〜億単位でプレゼントしてくれるようなもので
勝ちがほぼ確定しているのが分かると思います。


こんなエピソードがあります。

私自身が、新築の融資を受けようと
銀行巡りをした時のこと、

地銀、信金はもちろんのこと
ＳＭＢＣやりそな銀行に持ち込むと
どこの担当者も、
「こんなに良い案件初めて見ました？！」
と、目が飛び出るほど驚いたのです。


それもそのはず、
今の市場からすると
非常識な利回りなのですから。



そこで、新築案件を増やそうとしたのですが、
ネックは、土地。


いろいろと探してみるものの、
容積率が低かったり、
取れる賃料が低かったりと
ちょうど良い土地がありません。


利回り８．５％以上を叩き出そうとすると
・土地を安く仕入れることが出来る
・容積率を目一杯使うことが出来る
・賃料を高目に取ることが出来る良い立地
・安く建築できる
などなどが
全て成り立つ必要があります。

すると、入ってくる情報のうち
合格するのはこれぞという情報のうち
１００件に１件も無い位。

これが成り立つのは、
土地探しの現場から言わせると
いわば「奇跡の土地」といっても過言ではない
とのこと。


そんな「奇跡の土地」が出た場合
なんとしても押さえる必要があるのですが
やはりそこは早い者勝ち。

買い付けを融資特約付きで、すぐに出すのですが、
あっと言う間に売れていってしまい
何度も悔しい思いをしました。


私が悔しい思いをするだけならまだしも
必死に探して紹介してくれた業者さんに
顔向けができません。


そんなことが続くと
もう紹介してもらえなくなってしまいます。



そこで考えたのが
「根こそぎプロジェクト＿新築Ｖｅｒ.」です。


土地を現金買いで押さえてしまえば
融資待ちで他に持っていかれる恐れは無くなります。

その為、もっと多くの新築をリリースすることが
可能です。


よって、今後は【新築】の土地を押さえる為の
根こそぎプロジェクトを発足します。


おおよそ土地の価格は５０００〜７０００万円ですので
２つ同時に仕入れることができるよう
１５０００万円を募集いたします。

１口１０００万円で
１５名限定とさせて頂きます。



このプロジェクトについて
説明会を行いました。

興味のある方は是非お聴きください。



参加基準：

資産（共同担保可）が３０００万円以上ある方。



◆今回の音声を聞くメリット

・「根こそぎプロジェクト」の【新築バージョン】発足の背景や、
　名古屋市内に特化した新築案件が、従来の新築案件とは異なる
　非常に優秀なコストパフォーマンスを生む仕組みがわかります。
　
・新築の一番のポイントは、土地を如何に押さえるか・・。
　投資に適した土地判定のための秀逸なシステム、融資特約なしの買付など、
　優秀なコストパフォーマンスを生む一連の流れがわかります。

・実際にリリースされた新築案件2件の試算表から、
　実質ＣＦや10年保有した場合の総合収支の優秀さを
　実際に確認することができます。

・当会新築案件のメリットは、売却益・ＣＦ両ねらい、
　修繕費が掛からない、店子付け容易、消費税還付可能など、
　勝ちがほぼ確定したような案件であることがわかります。

・デメリットは担保評価がやや出にくいこと。
　自己資金を必要としますが、当会は銀行評価を受けた上で
　リリースするので、あまり心配は要らないことがわかります。

・都銀2行、地銀2行、新築融資に有望な銀行名がわかります。

・中古物件を所有し拡大路線中の方でも、
　中古・新築同時並行で、投資戦略立案が可能であることがわかります。

・法人の設立時期、資金投入の必要な時期、現地打合せの頻度など、
　新築物件完成までの大まかなタイムスケジュールが把握できます。



＜今回の感想＞

中西さんの会社、設計士、建築工事会社が
とても素晴らしいチームを作っていることがよく分りました。
ある程度CFが出来た段階で、
安定運用する不動産としては最適だと感じました。
名古屋市の新築に適した土地を根こそぎ押さえられたら、
最高だと思います。
（関東地方　メリオラさん）


新築案件は投資効率から考えると（消費税還付を含めて）、
とても魅力的であることが分かった。
（関西地方　Rさん）


消費税還付がりそな銀行でも、
物件引渡しが延びてもできることが分かって良かった。
（関西地方　ドラゴンさん）


新築はCFがあまり出ないという思い込みがあったが
総合収支ではかなり良好な結果となることが分かった。
（関東地方　qさん）


新築は再生物件のようにＣＦは出ないが
「安定して良い子を持ちたい」人向けである。
キャピタルも得られる。ある程度資産のある人向き。
ＳＭＢＣさんとりそなさんなど都市銀行、静銀さん、
関西アーバンさんなどが使える。35年の融資が可能。
りそな銀行さんは消費税還付という言葉に敏感…
新規法人で建てる場合注意
（自分で新たに立ち上げた新規法人を準備しておくこと）
中古物件と違い、現地での打ち合わせが頻繁。
・・・などがわかりました。
（東北地方　akekobaさん）


新築でも、普通にCFが得られているシミュレーションを見ると、
少し唖然とします。
多少の制約はあるものの、やらない理由がないのではないかと思いました。
案件着手しつつも、中古の案件もやれるわけですし
（資金との相談になるかと思いますが）、
拡大路線についても、否定されるわけではないので、
自分の条件を確認したいと思います。
（中部地方　つばささん）


新築を手掛けたときの融資、
自己資金の流れの時間軸が把握できて大変参考になりました。
積極的に選択肢に入れていこうと思いました。
（関東地方　オオクワさん）


最高の企画ですね。
まずは1棟、できれば2棟ほしいと思いました（笑）
りそな以外にも3行も可能性があるのは知らなかったので
是非トライしてみたいと思いました。
（関東地方　ベンさん）


場所によっては新築も良いなと思いました。
（関東地方　　かとちゃんさん）


利回り8.5％はすごいですね
僕の場合、木造でそれくらいでした
（関東地方　　ケンタさん）


凄い企画ですね、ビックリしました。不動産は奥が深いですね。
（関東地方　そらさん）


新築はCFが出ないと思い込んでいましたが、
条件さえそろえば新築でもしっかりCFがでることがわかりました。
名古屋市内での新築とのことですので、積極的に取り組んでみたいと思いました。
（中部地方　　たすかるさん）


独りではできないことを、信頼できる仲間で実現していくプロジェクト。
これは、個々人で行う不動産経営の進化形であると感じました。
これまで、私自身、ノウハウや情報の共有をしてきたものの、
実際の物件購入、不動産経営は私自身が行ってきたため、
こうしたチームでの運営というのは斬新に感じました。
（関東地方　龍さん）

不動産投資で経済的自由を手にする会
代表 村田 幸紀