Ｇｒ．コンサル音声　2015.12.9

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当会が推奨しているロケット戦略では、
原則キャッシュフローをベースに考えますが、
ステージによっては投資判断が異なることがあります。


第１段階（大気圏内）：　ＣＦ１０００万円未満
第２段階（大気圏突破）：　ＣＦ１０００万円以上


上記のステージを例にどう考えていくのかを
先日リリースした下記投資シミュレーター
を使って解説しています。



村田式不動産投資シミュレーター
　　↓　　↓　　↓
http://www.keizaitekijiyu.jp/limited/rc/simulation.html



ちなみに、
このシミュレーション、
いろいろな使い方ができると大変好評です。


自分の投資判断の材料にするのは
もちろんのこと、

銀行に融資を申しこみする時の
通常の長期シミュレーションや、
ストレスを掛けた状態での長期シミュレーション
を作成した方もいらっしゃいます。

また、
スルガ案件を購入しようとしている友人に
現実を直視させるための説得材料にしたと
いう方もいます（笑）


事前にシミュレーターを使った後
お聴きください。



◆今回の音声を聞くメリット

・最近リリースされ、大変好評の「村田式不動産投資シミュレーター」。
　入力や活用の仕方、また今までと何が違うのかが、一からわかります。

・「残債と市場価格」「ＣＦ・累積ＣＦ」「総合収支」が瞬時にグラフ化され、
　売却判断、含み益の捉え方など、ＣＦに加えて新たな視点が得られます。

・実質ＣＦ基準ではボーダーライン物件を総合収支の視点から、どれだけ
　指値すると、絶対買い物件になるのか、その過程が学べます。

・市場でよく見かけるスルガ耐用年数オーバー、一年間満室保証物件。
　そのトリックと、買ってしまうと取り返しが付かなくなることが、
　グラフ表示により明確にわかります。

・銀行都合で融資期間が短期になりＣＦが不足しても、10年後総合収支では、
　本来の融資期間の場合より勝る場合があり、よい物件は、あくまで、よい
　ことがわかります。

・圧倒的に安く買っている高利回り・再生物件。
　いつでも売却でき、10年後総合収支もダントツに良いことがわかります。

・再生物件ほどは総合収支はインパクトがない新築。
　手離れもよいので、市場利回りを上回れば、まずは良いことがわかります。

・大気圏突破前・ＣＦ１０００万円未満の方は、第一にＣＦ合格物件を買い進める
　べきであること、その２つの理由がわかります。

・大気圏突破後は、再生・新築物件を含め、総合収支合格物件を積極的に購入、
　見えない貯金を進め、規模拡大していくべきであることがわかります。





＜今回の感想＞

CF1000万円を突破したステージとなると、
購入できる物件の幅がかなり広くなる事が分かった。
不動産投資シュミレーターを使うことでより分かりやすかったです。
はたぼうさん、ありがとうございました！
（関東地方　スバルさん）


物件の所在地で市場金利を自動入力できるところがすごかったです
（関東地方　ケンタさん）


自分がどの立ち位置にいて、どんな物件を狙うべきか、
再確認出来ました。シュミレーターをもっと活用して行きます。
（関東地方　NAKAさん）


CFと出口の両方を表示できるのがすばらしいです。
ですが、あくまでツールなので、
結果をちゃんと説明できないといけないと思いました。
なんでこの数値になるの？というのが説明できないと
ツールの使い方を知っているだけになってしまいますので。
（東北地方　FFさん）


今回Gコンサル用にシミュレーターを初めて使いましたが、
買っていい物件の幅がかなり増えた気がして衝撃的でした。
一方、良い物件は融資期間有無に関わらず
良い物件であることが理解できましたが、
大気圏を突破するまでは我慢して1億当たり
CFをあくまで基準にすることが大切と再認識しました。
（関東地方　マックさん）


今まで大気圏を突破した方の勝手も良い物件は
漠然としか解りませんでしたが、
このシュミレーターではグラフで判断できますし、
10年間のトータルの損益が見えますのでとてもわかりやすいです。
迷いが小さくなりました。
要するにはCFがつみあがっている人は
CFで見ても良いしトータルの収益でみても良いので
選択しが広がるということが理解できました。
（中部地方　おさとさん）


シミュレーションができると安心材料の目安にになります。
遊び感覚で多いに楽しみたいと思います。
（関東地方　Mさん）


今回のシュミレーターは、購入時のキャッシュフローだけでなく、
長期的な保有期間での総合収支も一目で分かり、
とても素晴らしいと思います。
はたぼうさん、奥様ありがとうございます。
視覚的にみれるので、ものすごく助かります。
（関東地方　パンダさん）


CF１０００万円いくまでは、CFにとにかくこだわって行くことが大切。
長期シュミレーションを購入前にいろいろと打ち込んで収支を確認しておく。
スルガ銀行融資つきの物件は、買った瞬間にえらいことになることが多い。
（中部地方　Q太郎さん）


物件診断についてくる総合収支を自分でも計算してましたが
長期シミュレータのおかげでとても便利になりました。
投資基準や出口戦略も明確になり本当に助かります。
（中部地方　ふぁいたさん）


大気圏内外の、それぞれのステージでは
購入すべき物件の質が全く異なってくるということを、
見事なまでに見える化していただけました。
また、鉄骨造だからといって頭から否定する必要はなく、
条件によっては十分に検討に値する物件もあるという
気づきもいただきました。
（関西地方　MOLTAさん）


はたぼうさん、奥様、御苦労様でした。
自分の奥さんに、目で見て分り易いツールなりました。
改めて、CFの大切が理解出来ました。
くわえて、現地調査のヒヤリングが重要です。
クセモノの家賃保証に惑わされず判断します。
（関東地方　そらさん）


なにが、大気圏突破前と後で違うかということがわかった。
特に、キャッシュフローだけではなく、
総合収支という時間軸を伸ばした見方がわかった。
ただ、あくまでも、キャッシュフローにこだわることが、
大事なステージであることも、強く理解しました。
（関東地方　大作さん）


CF1000万円以上と以下でどう判断が異なるのか、
それがなぜかがよくわかりました。
また、CF1000万円以上達成後は
総合収支で判断することが大事で、
その基準と背後の考え方もよくわかりました。
（関西地方　にゃすろうさん）

不動産投資で経済的自由を手にする会
代表 村田 幸紀