Ｇｒ．コンサル音声　2016.2.17

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当会の会員限定投資マニュアルを
７年ぶりに更新しました。


ほとんどのページを加筆修正し、
今の情勢に合った内容にしてあります。


その結果ボリュームが大幅に増え、

旧マニュアルが１９９ページ
に対し
新マニュアルは３００ページを
大幅に超えるボリュームになりました。


すでに頂いている感想では
「価格を付けるなら３０万円以上」
「もっと早く見たかった」
「ある程度知識がある人の方が衝撃度は高いと思います」

などなど
沢山の反響を戴いています。


今回のマニュアルを更新するに至った経緯なども含め
各章の解説とＱ＆Ａを行っています。


マニュアルをご覧になりながら
お聴きください。




◆今回の音声を聞くメリット

・当会マニュアルの７年ぶり大改訂には根本的な時代の変化、下記のような
　背景があることがわかります。
　頭金10％から、2年前くらいからのフルローン頻発!
　市場加熱による物件価格高騰に伴う著しい金利低下!
　長期シミュレーターによる「見える化」効果!
　
・マニュアル基準の大きな変更点は下記の３つであることがわかります。
　1億当りの実質CF300-250万円　→　200万円へ
　空室率15％　→　８％へ
　ＣＦがほとんど出ないスルガ融資は原則使わない

・ＣＦ基準の大きな変更により、市場で条件に合う物件をかなり容易に
　見つけられるようになったことがわかります。

・リーマンショック直後にスーパー高利回り物件を購入した方が陥りがちな
　「スーパー物件のワナ」の意味と背景がわかります。

・そこそこ物件を買い進めていく投資法が、スーパー物件を待ち続けるより、
　なぜ今の時代に合っているかがわかります。

・現地ヒアリングの最重要ポイント「店子付けに問題ないか」、
　このスキルの差が再生物件を手掛けられるか、成否のわかれ目になることが
　わかります。

・出口／地方築古高利回り物件の結末が、長期シミュレーターによる例示で
　見える化され、将来の予測がわかります。
　築古物件を永続的に高入居率で維持する重要性とは？
　入居率悪化・家賃下落等、外部要因による判断とは？
　スーパーウルトラ物件を買い換えた場合の有利性とは？

・新マニュアル基準も絶対視せず、ご自身の裁量で上下させる等、
　行動と経験により判断できるようになることが、洗練された投資家への
　道であることがわかります。




＜今回の感想＞

融資がつくことから
基準が200万円以上に下がったと思っていましたが、
フルローンが出ることや、以前は金利も高かったということがわかりました。
また、スルガ銀行の融資が付かないエリアもわかりました。
（中国地方　しんさん）


長期シミュレータの図があることで、CFのイメージが湧きやすくなったと思います。
融資が出やすい内に、アクセル全開で購入していこうと思います。
（関東地方　シーアカさん）


基準の変更点、マーケットの変化を十分把握したうえで読みなおし、
規模拡大に向け行動していきたい。
(木造物件の売却についてシミュでは保有してもよく見えてしまう気がする
反面、また耐用年数超過は保有すべきでない。
マニュアルが基準で目安、さじ加減　ということで理解が深まりました。)
（関東地方　やみさん）


マニュアルは基準点・・洗練された投資家になるには、
自分のさじ加減で自分のレベルを上げていくのが大事、
という最後の才津さん村田先生のコメントが心に残りました。

スーパー物件を探すのが、1000に3つの物件探しだと思っていましたが、
融資がフルでつけば、「1億あたり空室8パーセントで
200万の最近の基準点に見合う物件であればOK・・・
昨今は、この基準なら1000に3つということですね！
（東北地方　akekobaさん）


時勢の変化とともに会の基準も変わったことを学びました。
また、今が買えない時期なのではなく、自身の行動が足りないことにも
気づきました。ありがとうございました。
（関東地方　りゅうさん）


改めて物件探しの目線を確認できた。
（関東地方　KAZ さん）


たとえ新基準に則した数字が出る物件であっても、
今までよりも更に店子付けのヒアリングが重要だなと感じました。
ご提供ありがとうございます。
（関東地方　NAKAさん）


１億あたりのCFの基準が２５０万円から
２００万円に下がった背景が分かりました。
新しい基準を参考にしながら，行動量を増やしていきたいと思いました。
（九州地方　あいぼうさん）


マニュアルを読んでいるだけではよく分からなかったことが
動いてみると「なるほど」と思うことがあった。
やはり動いてみて、より深く内容が理解できると思った。
最後の才津さんのコメントに「うんうん」とひとり納得していた。
(初心者なのに偉そーですね。失礼!)
マニュアルは基準点というのも、なるほどなと思った。
（関東地方　Big Georgeさん）


スーパー物件の罠にモロにはまってた1人です。
CF200万、稼働率を92%であればアタックしていい物件の数が格段に増えますので
どんどんチャレンジしていきます。
今の市場に臨機応変に対応していくことが大事だということを改めて理解しました。
（関東地方　ベンさん）


新基準に変更になったことが衝撃的でした。
お話自体もとてもわかりやすく参考になりました。ぜひ、この放送を見るべきです。
（関西地方　Rさん）


ヒアリングの大切さ、築古物件の結末、出口の判断がわかりました。
未だ完全には理解していないのでシュミレーターと教材を何度も読み込んで
活かしていきたいです。
（中国地方　おさとさん）


１億円あたりのCF基準や入居率９２％など
市況にあった基準に見直され物件検索の意欲が非常に湧いてきました。笑

ただし、あくまでシミュレーションであって物件価値自体
（満室CFや特殊経費）が変わっているわけではないのでしっかりと現地調査で見極め、自分の基準と照らし合わせて判断することが大切だと痛感しました。
（中部地方　ふぁいたさん）


ここ一年くらいは市場にやや過熱感が有り、物件価格が高騰する傾向だが、
金利が下がっていることもあり必ずしも悪いことばかりではなく
場合によってはチャンスでもある。
駿河銀行融資ではもはやCFは回らない。
会の基準としてCF２００万円を目指すことになるが、
あくまでも基準でありそれを下回ったとしてもそれを補えるような要因があれば
購入を考えてもよい。逆にCFが数字上出たとしても駐車場がとれなかったり、
大学や大手企業が撤退した（する予定）地域ではさけるべきだ。
長期シュミレーションを頻繁に活用すること。
荒れた物件ほど、ヒヤリングが大切。
新シュミレーション基準：CF２００万円（一億円あたり）：
入居率８５から９２％で計算。
（中部地方　Q太郎さん）


マニュアル作成の考え方がよくわかりました。
村田先生の意気込みがうかがえるマニュアルでありがたく、
この会に入ってよかったとつくづく思いました。
（関東地方　　Mさん）


なかなか基準にあった物件が見付からず、指値や築古、空室多い物件しかないかと
考えていましたが、市場の動向による、基準の見直しで
物件の幅も広がり基準を満たす物件も増えると思いました。
ニコニコでしたが参加してよかったです。
（中部地方　サムさん）


入会して初めてのグループコンサルへのリスニング参加でしたが、
村田さんの人柄、シニアサポーターさんの的確なアドバイスで、
投資経験の浅い人からベテランまで意見を出し合え、
上質な情報やノウハウを得られるコミュニティだと思いました。
次回以降も積極的に参加していきたいと思います。
また、Webシミュレータをフル活用して、まずは、
保有物件の分析をして、その後、購入物件の分析を進めたいと考えています。
（関東地方　shinさん）


このマニュアルは単なるハウツー本ではなく、
実践者にしかわからない不安や苦悩を見事についてくる
ある意味恐ろしいほどの指南書であると感じています。
今後も進化をし続けることを期待しています。
（関東地方　オオクワさん）


投資の判断基準のCFが２００万円/１億円に変わったことで、
対象となる物件が劇的に増えました。
また、空室率を15％から8％に変更したことで、
現在シュミレーションのリストにあった案件も
かなり数字が良くなりました。本当におどろきです。
こちらの事もあり、
「スーパー物件の罠」に自分がはまっていたことを強く感じました。
今後は強制的に頭を切り替えて取り組みます。
（関東地方　パンダさん）


融資および不動産状況の変化に対応した内容ということで
勉強になりました。
空室率評価と1億当りのCFを変化させたことで
対象物件が相当に増えると思われます。
（関東地方　エヌエイさん）

不動産投資で経済的自由を手にする会
代表 村田 幸紀