Ｇｒ．コンサル音声　2016.5.11

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中間省略業者は、例えるなら「どう猛な猛獣」です。

スキをみせると食べられてしまう恐れがあるが、
手なずけることができると、良い物件に出会えるかもしれません。

そこで、ガブリとやられる恐れもあるが、
極たまには良い物件もでてくる中間省略業者と
どう付き合うかをテーマにお送りしています。


どう猛な猛獣と付き合うには
その生態を知る必要があります。


ご存知の通り、
中間省略とスルガ銀行を使うと
ダメ物件を素人目には良い物件に
見えるように仕立てることが可能です。

それを利用して、一部の不動産業者が
素人を煽って、
高額で売りつける手法が大変流行っています。


例えば、
・オーバーローンで（つまり自己資金ゼロ）
・潤沢なキャッシュフローを生む
・外壁塗装などの大型修繕済み
・家賃保証付き

以上のような、とても良い条件で
１棟物マンションを購入できたりします。


一見すると、とてもオイシイ話のようですが
当然これには裏があります。



・みせかけだけのキャッシュフロー
・債務超過
に気付いた時には、もう手遅れです。


市場価格から大幅に乖離した価格で購入している為
売却することもできず
他の銀行からは相手をされなくなって
次の物件を購入することも出来なくなっています。

家賃下落を考慮した場合、
近い将来破綻する恐れすらあります。



また、無理矢理融資を付けるため
かなり荒っぽい手法で融資付けを行っているケースが
多々あります。

安易に任せてしまうと
最悪は、本来は融資を受けられるはずの銀行から
出入り禁止になってしまう危険性があります。



このような見せかけのオイシイ話に
うっかり乗って、被害を被らない為にも
このカラクリをしっかり理解することが大切です。


そして、仕組みや生態をしっかり理解することで、
たまにある、良い物件を、リスクを切り分けた上で
入手することも可能となります。



今回は、この手法について
洗いざらい解説しています。


是非、お聴きください。


◆今回の音声を聞くメリット


・本来、取得税や仲介手数料等のコスト削減、市場活性化等のメリットが
　あるはずの「新・中間省略」が、2014年頃から、猛威をふるい始めた
　実態・現状がわかります。

・現在まさに、大流行中。
　市場価格で仕入れ、高く売るために中間省略業者が行っている具体的な
　手口と利益構造がわかります。
　
・買主の思考を停止させるための魅力的なオファー、
　「自己資金ゼロ、オーバーローン融資付、満室保証、修繕費込」の背後に、
　大きなリスクが隠されていることがわかります。

・ターゲットになるのは知識の薄い素人やスルガ好みの属性の高い人。
　現地確認もできず短期間で決済まで持ち込まれる過程がわかります。

・無料セミナーや提携コンサルからの紹介による個別面談等で素人度合いが
　チェックされ、物件紹介へとつながります。注意すべき入口がわかります。

・実際に取引のあった物件概要書を長期シミュレーターに掛けることにより、
　リスクが大きい中間省略物件の正体がわかります。

・中間省略業者主導によるエビデンス偽造、二重売契等が行われると、
　銀行出入り禁止等の取引リスクがあることがわかります。

・購入してしまった場合、
　ＣＦがマイナス、出口がない、大幅な債務超過、借り換え不可等、
　復活困難な長期リスクを抱えてしまうことがわかります。

・中間省略業者から稀によい物件が出ることも・・。
　その際は、融資付けは自分で行う、二重売契はしない等を原則として
　行動すべきことがわかります。

・万一、既に購入して悩んでいる場合、
　当会では救済措置を提供できる可能性もあるので、担当コンサルに相談して
　みるとよいことがわかります。

・自分の身を守るために知識をつける。周囲の人を救済する。中間省略業者を
　抑制することにより物件価格を下げていく・・etc.、当会の指針がわかります。





＜今回の感想＞


中間省略がいかにリスクあるスキームであるかが良く理解できた。
AKIさんの仰る通り、このようなことを知っていることが
重要と感じた。
中間省略業者すべてが悪いということもないと知れたのも大きい。
（関東地方　KAZさん）



勉強は必要ですね。
知らなかったら、大変なことになっていたかもと思いました。
（関東地方　やまさん）



中間省略業者には注意を払っていましたが、
守る方法と利用する方法の両方が学べてとても有意義な時間になりました。
このような業者が少なくなればうれしいですね。
村田さんのすばらしい活動に共感してます。
（関西地方　るんるんさん）



猛獣のような業者であっても、仕入能力が高いのであれば、
上手く付き合っていきたいと思います。
（関東地方　シーアカさん）



一番、興味深かったのが中間省略業者の利益構造でした。
現況ではリスクが大きすぎるようになりつつあると私も思いました。
獰猛な方々が相手なので、
十分に用心してかからないといけないと肝に銘じました。
（関西地方　Rさん）



買う側にとって、中間省略がうまく活用できると
たいへん有効な武器になることがわかりました。
同時におおむね業者の利益が入っているので
それがわかると買ってよい物件なのか判断できるのではないかと思いました。
（関東地方　mさん）



中間省略はスルガでまとめてくる案件が主流になっているが、
ものによってはスルガでなく地銀さん、都銀さんに
自分で融資付けを行うことでひょっとしたらいい条件なり
物件を購入出来ることもあるかもしれないので
あきらめないように自分でなんとか出来ないか？を
考えてみるのも良いと思いました。
（中部地方　Q太郎さん）



ほんの数年前だったら、この会に出会う前だったら、
もしかしたら毒まんじゅうを食べている側だったかと思うとぞっとします。
不動産を始めた当初は、やってみて何とかなるのではという考えも持っていたので。
知識はあって困らないですね。
この会を通じて少しずつ増やしていきたいと思います。
（北海道　つばささん）



属性が低いことが、知らないうちにリスクヘッジになっているのは
小さな気づきでした(あまり役には立たないかも)

それを逆手にとったやり方や、シーアカさんのように
その業者さんからいい物件を紹介してもらえるなどもいい勉強になりました。
（関東地方　Big Georgeさん）



ある種の金融機関に取っては、
融資先の不動産事業がどうなろうが知ったことではなく、
お金の出処がどこであれ借金が滞り無く返済できる相手かどうかが
融資の判断基準である。
この気付きは衝撃でした。
（関西地方　NOLTAさん）



基本を守って、CFと長期シミュレーションをやれば引っかかることはない。
投資を始めた頃の自分みたいな人がターゲットになる。
今でもそんな人をよく見る。
（関東地方　マイクさん）



獰猛な中間省略業者も、しっかり学習して物件をしっかりと目利きすれば
使い道がある事が分かり有益でした。ありがとうございます。
（関西地方　ジャイやんさん）



市場価格より大幅に高い値段をある意味粉飾して、
買い手を施行不能に陥らせて、できるだけ短期間に買わせてしまうという、
中間省略のスキームが良く理解できました。
今までは単なる「利鞘抜き」だと思っていましたが、
本当に人の道にもとる事だと思います。怒りがこみ上げてきました。
（関東地方　パンダさん）



中間省略のスキームが悪いのではなく、
悪用する業者と、知識不足で高値掴みしている買手が、
このスキームを悪い印象にしてしまっている事に気づきました。
（関東地方　Birdさん）

不動産投資で経済的自由を手にする会
代表 村田 幸紀